商業地產的成功不僅依賴于優越的地理位置和建筑質量，更離不開精細化的營銷策劃方案。通過深入分析目標客戶群體的需求與行為，結合創新的推廣手段與渠道，商業地產的營銷策劃方案能夠有效提升項目的知名度與吸引力，從而推動銷售與租賃的轉化率。精準定位、策略創新與市場反饋的無縫對接，構成了成功營銷的核心要素，這一切為商業地產的長遠發展奠定了堅實基礎。

××商業中心項目是××房地產開發公司傾情打造的優質物業，將為××市南區的商業地產帶來全新的休閑體驗。

本商業中心坐落于××市南部的××廣場旁，是××開發公司新近推出的項目。項目總占地面積達7,000平方米，依據目前的建筑設計方案，項目由三層裙樓（含負一層）及兩棟高四層的塔樓構成，總建筑面積約15,000平方米，其中地下車庫及設備用房的建筑面積約為1,500平方米，商業裙樓的建筑面積為8,500平方米，塔樓的建筑面積則為6,500余平方米。項目的總投資預算約為1,800萬元。

經過深入的市場調研與分析，本項目初步確定定位為現代化、多功能的休閑購物中心。結合現有的項目情況，本營銷企業方案對項目進行了系統的市場定位和可操作性的營銷分析，從市場策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運作、市場推廣、廣告策略以及銷售促進等方面進行了全局性和可執行性的探討。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略在于細致分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全面實施營銷策略，以最大化提升項目的附加價值，獲取最大的利潤，并全面提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以歸納為“五個一”，即確立一個新穎概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個先鋒市場、醞釀一場熱銷風潮。

二、項目營銷目標方針

依據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬定本項目的營銷目標方針如下，以完善和充實本項目的營銷工作綱領。

1. 確立一個新穎概念：休閑式購物商業。

2. 倡導一個財富理念：投資型商業、休閑式購物、穩定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

4. 啟動一個先鋒市場：崇尚“投資型商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業中沉悶的購物環境，主要針對年輕有個性的消費群體，讓他們體驗到輕松愉悅的商業氛圍，購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風潮：本項目將傳統商業模式提升至現代全新的休閑商業層面，力爭推動商業房地產市場的全新變革，避免傳統商業的競爭，在全新的市場中掀起熱銷的浪潮。

三、銷售目標及目標分解

1. 銷售（招商）目標

2. 銷售目標分解

四、營銷階段計劃

根據項目的定位和施工進度計劃，將營銷工作劃分為四個階段，各階段的工作重點如表8-5所示。

五、項目銷售時機及價格

為更好地在后續營銷過程中充分展現總體營銷策略及實現目標方針，將綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

（一）項目入市時機及姿態

1. 入市時機：依據規劃及工程進度以及營銷準備，計劃于20XX年5月的房交會期間開盤（或20XX年9月），以抓住20XX年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個熱潮；在國慶節、20XX年秋季房交會及元旦等重要節日掀起新的銷售高潮。

2. 入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”的形象登場，開創全新的休閑商業投資經營理念。

（二）價格定位及價格策略

1. 價格定位的原則：采用比較法和綜合平衡法。

2. 價格定位：整個商業項目的銷售均價為3,580元/平方米，其中起價為3,328元/平方米，最高價為4,000元/平方米。

3. 價格策略：采取“低開高走”的平價策略，開盤后的半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3,380元/m2，尾盤銷售時略降。

六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1. 個性特色：××商業中心財富地產投資商業是本市首家也是唯一一家將商業開發從“建筑產品”提升至“全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

2. 區位交通：本項目位于××廣場旁，地段優越，是高檔住宅區的地標建筑，交通便利，是北部區域理想的商業地產投資環境。

3. 增值潛力：項目處于政府重點規劃的發展區域，發展前景樂觀，購置成本低，升值潛力巨大，是投資置業的首選。

（二）宣傳媒介組合

1. 開盤前期：主要以軟性新聞及廣告深入挖掘全新“財富投資，穩定回報”的理念，媒體以報紙為主，輔以電視。

2. 開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要階段，宣傳媒介以“報紙、電視及戶外廣告牌三位一體”為主，結合相關雜志、直郵廣告等形式。

3. 開盤后的形象展示期：為展示形象，主要采用軟性宣傳方式，媒介主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。