商業(yè)地產(chǎn)的成功不僅依賴于優(yōu)越的地理位置和建筑質(zhì)量，更離不開精細(xì)化的營銷策劃方案。通過深入分析目標(biāo)客戶群體的需求與行為，結(jié)合創(chuàng)新的推廣手段與渠道，商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃方案能夠有效提升項(xiàng)目的知名度與吸引力，從而推動銷售與租賃的轉(zhuǎn)化率。精準(zhǔn)定位、策略創(chuàng)新與市場反饋的無縫對接，構(gòu)成了成功營銷的核心要素，這一切為商業(yè)地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

××商業(yè)中心項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司傾情打造的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，將為××市南區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)帶來全新的休閑體驗(yàn)。

本商業(yè)中心坐落于××市南部的××廣場旁，是××開發(fā)公司新近推出的項(xiàng)目。項(xiàng)目總占地面積達(dá)7,000平方米，依據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）及兩棟高四層的塔樓構(gòu)成，總建筑面積約15,000平方米，其中地下車庫及設(shè)備用房的建筑面積約為1,500平方米，商業(yè)裙樓的建筑面積為8,500平方米，塔樓的建筑面積則為6,500余平方米。項(xiàng)目的總投資預(yù)算約為1,800萬元。

經(jīng)過深入的市場調(diào)研與分析，本項(xiàng)目初步確定定位為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物中心。結(jié)合現(xiàn)有的項(xiàng)目情況，本營銷企業(yè)方案對項(xiàng)目進(jìn)行了系統(tǒng)的市場定位和可操作性的營銷分析，從市場策劃的角度出發(fā)，對項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)作、市場推廣、廣告策略以及銷售促進(jìn)等方面進(jìn)行了全局性和可執(zhí)行性的探討。

一、項(xiàng)目營銷總體策略

營銷總體策略在于細(xì)致分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全面實(shí)施營銷策略，以最大化提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取最大的利潤，并全面提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以歸納為“五個(gè)一”，即確立一個(gè)新穎概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動一個(gè)先鋒市場、醞釀一場熱銷風(fēng)潮。

二、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針

依據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營銷策略，擬定本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，以完善和充實(shí)本項(xiàng)目的營銷工作綱領(lǐng)。

1. 確立一個(gè)新穎概念：休閑式購物商業(yè)。

2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：投資型商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。

3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

4. 啟動一個(gè)先鋒市場：崇尚“投資型商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)中沉悶的購物環(huán)境，主要針對年輕有個(gè)性的消費(fèi)群體，讓他們體驗(yàn)到輕松愉悅的商業(yè)氛圍，購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風(fēng)潮：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)模式提升至現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)層面，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場的全新變革，避免傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在全新的市場中掀起熱銷的浪潮。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1. 銷售（招商）目標(biāo)

2. 銷售目標(biāo)分解

四、營銷階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位和施工進(jìn)度計(jì)劃，將營銷工作劃分為四個(gè)階段，各階段的工作重點(diǎn)如表8-5所示。

五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為更好地在后續(xù)營銷過程中充分展現(xiàn)總體營銷策略及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)方針，將綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1. 入市時(shí)機(jī)：依據(jù)規(guī)劃及工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，計(jì)劃于20XX年5月的房交會期間開盤（或20XX年9月），以抓住20XX年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個(gè)熱潮；在國慶節(jié)、20XX年秋季房交會及元旦等重要節(jié)日掀起新的銷售高潮。

2. 入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”的形象登場，開創(chuàng)全新的休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略

1. 價(jià)格定位的原則：采用比較法和綜合平衡法。

2. 價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3,580元/平方米，其中起價(jià)為3,328元/平方米，最高價(jià)為4,000元/平方米。

3. 價(jià)格策略：采取“低開高走”的平價(jià)策略，開盤后的半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3,380元/m2，尾盤銷售時(shí)略降。

六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1. 個(gè)性特色：××商業(yè)中心財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)是本市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建筑產(chǎn)品”提升至“全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2. 區(qū)位交通：本項(xiàng)目位于××廣場旁，地段優(yōu)越，是高檔住宅區(qū)的地標(biāo)建筑，交通便利，是北部區(qū)域理想的商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3. 增值潛力：項(xiàng)目處于政府重點(diǎn)規(guī)劃的發(fā)展區(qū)域，發(fā)展前景樂觀，購置成本低，升值潛力巨大，是投資置業(yè)的首選。

（二）宣傳媒介組合

1. 開盤前期：主要以軟性新聞及廣告深入挖掘全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”的理念，媒體以報(bào)紙為主，輔以電視。

2. 開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要階段，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視及戶外廣告牌三位一體”為主，結(jié)合相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

3. 開盤后的形象展示期：為展示形象，主要采用軟性宣傳方式，媒介主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項(xiàng)目招商說明會等形式。