房地產市場的動向不僅反映了民眾的居住需求，更是資本流動的重要晴雨表。通過深入的市場調研，我們揭示了當前房地產市場的關鍵趨勢，發現了供需關系的微妙變化，以及政策調控對市場的深遠影響。在此報告中，數據與分析相輔相成，力求為投資者與決策者提供清晰的市場視野，為未來的戰略布局奠定基礎。

房地產市場調研報告 第1篇

隨著經濟的迅速發展，房地產市場的火熱程度逐漸加劇。市場對住房的高需求和可觀的投資回報，吸引了大量投資者的關注。然而，在這一蓬勃發展的市場背后，也衍生出了一些影響社會穩定和民眾利益的問題。為了解決這些問題，政府部門紛紛出臺政策，以期加強對房地產市場的宏觀調控。筆者從市場監管的角度，對當前房地產市場面臨的主要問題進行了調查研究，并提出相應的改進措施。

一、當前房地產市場存在的主要問題

（一）無證經營情況嚴重。一些具備開發資質的公司因利益驅動，接受管理費等方式，將自身的資質證書和營業執照出租給不具備相應條件的企業和個人，導致房地產市場上無證經營的情況屢見不鮮，市場主體的混亂加劇。

（二）招投標過程缺乏透明度。土地出讓和劃撥的信息公示不夠充分，引發了一些企業對市場的了解不足。招投標部門對參標企業的資質審核不嚴，讓一些不合規的企業有機可乘。

（三）虛假廣告泛濫。不少房地產公司為了提升吸引力，發布遠低于市場價的虛假廣告，一旦消費者咨詢就以“已售”回應，并強推其他房源。部分企業還通過虛構銷售進展來制造供需緊張的假象，誤導消費者。

（四）合同違規行為頻發。許多房地產開發公司未按照規定使用規范合同，私自設計的合同文本往往在質量、配套設施、公攤面積等方面模糊不清，往往更傾向于保護開發商的利益，消費者權益得不到保障。

（五）侵害消費者權益的現象逐漸增多。商品房銷售中常見的問題有面積縮水、承諾的公共設施未達標、未按約定辦理產權證等。一家開發商在業主入住后的三年內拒絕辦理產權證，引發了業主的集中投訴。

二、提升房地產市場監管的措施

以上問題的產生原因是多方面的：房地產市場管理涉及多個部門，但各自之間缺乏協調，未形成有效的合作機制；現有法律法規不夠完備，對項目管理以及企業資質的規定沒有細化，導致市場中的不合規經營現象層出不窮。對此，工商部門作為市場監管的主要責任單位，應當積極參與房地產市場的監管工作。以下是筆者提出的幾項建議。

（一）通過土地拍賣監管，強化房地產市場的監管

土地使用權的獲取是房地產開發的基礎。根據相關規定，國有土地的出讓應通過招標拍賣進行。工商部門應當積極履行監督責任，建立健全拍賣備案制度，全面掌握區域內房地產開發情況，嚴格審查競標企業的資格，確保市場的公平競爭。

（二）以企業注冊管理為基礎，規范房地產市場行為

嚴格審查市場主體的資格，建立房地產開發企業的登記臺賬，逐一核實其注冊信息和資質情況，重點查處無證經營及超范圍經營等違法行為。加強對注冊資本的監管，確保企業經營的合規性，及時處理違法行為，保障市場秩序。

（三）通過執法行動，強化對重點違法行為的查處

重點加強對房地產廣告的管理，打擊未取得相應批準的虛假宣傳行為。加強對房地產中介機構的管理，重點查處通過虛假信息獲取不當利益的行為。

（四）致力于長效監管機制的探索

建立房地產市場的信用監管體系，確保在建項目的透明度，記錄企業的經營活動和違法行為，促進企業守法經營。建立合同備案制度，督促開發企業使用規范的示范合同文本，確保消費者合法權益得到保障。

（五）加強部門間的合作機制，形成監管合力

房地產市場的監管需各部門聯合協作，信息共享，提升監管效率。對重大違法行為，組織聯合執法，以形成有效的監管合力，保障市場的健康發展。

房地產市場調研報告 第2篇

　一、調研前言

本次房地產市場調研報告針對某市的房地產市場情況展開研究，該市是本地區的經濟、文化和交通中心，具有重要的地理位置優勢。市區主要包括若干個行政區域，總面積達數千平方公里，人口超過幾百萬。調研的目的是深入了解該市的人均住房面積與收入水平的關系，針對特定年份內的400戶居民進行了全面調查。通過分析居民的收入來源及住房情況，我們能夠清晰地描繪出不同收入層次的居民所占用的住房面積情況。本次調研采用了隨機抽樣的方法，走訪了多個住宅小區，通過面對面訪談以獲取真實數據。結果顯示，該地區人均住房面積與居民的收入水平之間存在明顯的差異，低收入群體的住房面積普遍低于平均水平，限制了他們的居住質量。

（一）調研時間及地點xx年初至xx年末某市區。

（二）調研對象及范圍本次調研對象為該市區隨機抽取的400戶居民。

（三）調研目的深入了解某市的居民人均住房面積狀況，以及各個收入層次所占有的住房面積差異，評估當前的住房市場形態。

（四）調研方法本次調查涵蓋隨機抽樣和上門訪問的方法。

（五）調研結論

根據調查結果顯示，在該市的人均住房面積從過去的8平米增長至本次調查的30平米，顯示出顯著的提升。然而，住房條件差異在不同收入層次之間依舊嚴重，數據顯示超過80%的家庭居住空間低于總平均值。這一現象表明，收入差距直接導致了住房條件的分化。盡管在施工住宅的面積上有所增長，整體人均住房面積卻仍然受到收入層次的制約。

　二、情況介紹

在本次調研中，我們得知：10%的低收入群體住房面積為20平米，10%的低收入群體住房面積為22平米，60%的中等收入家庭住房面積為28平米，10%的高收入家庭住房面積為36平米，10%的最高收入群體住房面積為44平米；總平均住房面積為30平米。具體數據顯示：租住公房的家庭占4%，租住私房的家庭占3%，擁有自有住房的家庭占93%。其中，單居室家庭占18%，二居室家庭占170戶，三居室家庭占150戶，四居室及以上的家庭有15戶。二居室及以上的家庭占比高達93%。調查還表明，擁有多套住房的家庭占比為22%。該市的住房人均面積較1980年的水平增長明顯，但不同收入層次間的差距依然顯著。

　三、分析預測

（一）某市人均住房與城市人口分析自1980年以來，該市人均住房使用面積隨著城市人口的持續增加而逐步提升，城市人口從1980年的100萬人增至當前的220萬人，人均住房面積由8平米增至30平米。

（二）收入層次與住房建筑面積情況分析數據顯示，10%的低收入家庭住房面積為20平米，10%的低收入家庭住房面積為22平米，60%的中等收入家庭住房面積為28平米，10%的高收入家庭住房面積為36平米，10%的最高收入家庭住房面積為44平米，整體平均為30平米。由此看出，收入越高，住房建筑面積則越大，但中等收入家庭的比例相對較高。

（三）住房類型與現有住房狀況分析租賃公房的家庭占比4%，租賃私房的占3%，而93%的家庭為自有住房。具體到居室類型，94%的家庭為二居室，46%為三居室。調查顯示，19%的戶主擁有兩套住房，1%的戶主有三套住房，0.5%的戶主擁有四套住房。可見，自有住房和單元式配套住宅是該市居民的主要居住類型。

（四）某市房地產開發情況分析

1、某市施工與竣工房屋面積分析自1998年起，施工房屋面積由300平方米增至3000平方米，竣工房屋面積由100平方米增至700平方米，房屋銷售面積則由50平方米增至900平方米。

由此可見，施工房屋面積增長近10倍，竣工房屋面積增長了7倍，同時銷售面積增長了18倍。

2、房地產市場空置面積情況分析截至XX年，該市房地產商品房空置面積為60萬平米，其中1-3年空置的面積為45萬平米，空置超過3年的面積達6萬平米。

這表明該市的房地產市場目前已趨于飽和，居民購房需求相對減少。

　四、結論及建議

通過本次調研的結果可知，該市在過去數十年內，人均住房面積顯著提升，收入水平與住房建筑面積有正相關關系，但中等收入家庭依然占據主要家庭結構。市場上的主要住房形式依舊為私人擁有房產，特別是以二居室為主的住戶。根據數據分析，建議政府在確保市場穩定的情況下，適當減少新建住宅的數量，將現有的住宅合理配置，降低房價以滿足更多居民的居住需求。

房地產市場調研報告 第3篇

受到XX經濟結構調整及房地產政策調控等多重因素的影響，海南房地產業的形勢日趨復雜，特別是在海南省XX實施全域限購政策后，市場環境顯得更加撲朔迷離。房地產行業不僅面臨著轉型和發展的雙重挑戰，這種情況給眾多房地產企業的前行帶來了極大的壓力，這意味著海南的房地產市場正在經歷一場嚴酷的“寒冬”考驗。如何在這股“寒流”中保持企業的生存與發展、規避潛在風險、打破發展瓶頸并利用自身的優勢尋找新機遇，已成為我們面前一項必須認真對待的重要課題。

作為我們的核心業務，進一步鞏固和拓展房地產業務是我們的責任與使命。為了更深入地了解當前海南房地產市場的現狀及未來的發展趨勢，我們結合之前的調研情況進行如下分析：

　一、基本情況

此次調研覆蓋海口、文昌兩地，共走訪了16個房地產項目，并與眾多業內專家進行了交流，收集到了超過40條市場信息、有效經驗與建議。

20XX年上半年，全省房地產供應總面積為347.38萬平方米，同比下降25%；

成交面積為367.02萬平方米，同比下降57%；

供求比為0.95，同比增長72%；

成交均價為14139元/平方米，同比下降13%。

20XX年上半年，海口的商品住宅供應為136.74萬平方米，同比上漲25%；

商品住宅成交176.17萬平方米，同比下降13%；

供求比為0.78，成交金額為2711.62億元，同比下降11%；

成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。

　二、分析情況

（一）海南房地產業的歷史與現狀

海南房地產市場的發展歷程大致可分為三個階段。

第一階段：1992至1993年的樓市泡沫階段。此時期“圈地風”和“炒地”等現象的瘋狂，使得市場出現了大量爛尾樓，樓盤空置、雜草叢生，這種短期內的瘋狂投機最終導致了投資商的普遍破產，教訓至今深刻。

第二階段：20XX年的金融危機階段。經過數年泡沫后，海南省出臺了一系列去庫存政策，樓市逐漸復蘇，但國際金融危機的影響使得這一恢復變得波折，房地產商們通過各種促銷手段推銷產品，20XX年海南開始建設國際旅游島后，樓市再次被刺激，房價短時間內快速上漲。盡管之后房價回歸理性，但市場仍未真正復蘇，直至后期在各方努力下，海南房市迎來了一波上行行情。

第三階段：20XX年全區限購階段。在XX政策的推動下，海南的樓市穩步發展，特別是在自貿區（港）建設獲批后，銷量激增，房價飛速上漲。為抑制過快的房價上漲，海南省于20XX年4月出臺調控措施，試圖給極熱的房市降溫。盡管政策提高了購房門檻，但市場上房源緊張，開盤即售罄的現象依然普遍。通過調研分析，造成此現象的主要因素包括：

一是獨特的地理環境。海南吸引了大量來自北方的購房者，因其四季如春的氣候及豐富的海岸資源，成為人們理想中的休閑度假勝地。而其獨特的地理位置也進一步鞏固了海南作為國際旅游島的地位。

二是日益健全的公共設施。海南通過不斷劃撥土地及投入資金，完善了社區配套設施，提高了城市生活便利性，形成了一系列居民日常生活所需的設施及服務。

三是便捷的交通網絡。海南正在建設的高速公路和高鐵網，使得出行更加便利；海口、三亞國際機場的運載量逐年增長，大大提升了游客的出行體驗。

四是完善的醫療體系。政府重視健康醫療工作，持續投入資源建設和擴展醫院，滿足居民的醫療需求，同時吸引了諸多健康產業機構入駐，進一步提升了海南的生活品質。

五是剛需的不斷增加。隨著舊城改造和人才引進政策的推進，需求的激增推動了房地產市場的進一步發展。

海南的房地產市場充滿活力，主要歸功于良好的生態環境和人居條件。

（二）政策調整后的現狀

可以看出，火爆的市場背后其實依然潛藏炒作的成分。根據XX政策“房子是用來住的，不是用來炒的”要求，在限購政策的影響下，房價逐漸得到控制，但作為傳統觀念之一，擁有自己的房子依然是人們的追求，加上購房難與租房難的雙重矛盾，使得對房子的需求始終存在。土地供應的限制又進一步抬高了房價，形成供需矛盾。我們在走訪海口多個樓盤時發現，購房者需要先報名、搖號才能選房，而報名人數遠超房源，造成了一房難求的局面。海南的房地產市場表現為“價格永遠是昨天的便宜”，對于潛在購房者來說，時不我待，市場需求依舊存在。

海南作為地廣人稀的宜居之地，隨著自貿區和自貿港的建設推進，外來人口的持續增加，未來的房地產市場仍有較大的發展空間。作為房地產開發企業，我們需嚴格遵循市場規律、把握客戶需求并確保產品質量，以滿足市場的期待。而作為中小型企業，面對不斷變化的市場環境，唯有積極轉變觀念與實踐，才能找到新的發展路徑，迎接行業的未來挑戰。

房地產市場調研報告 第4篇

　一、城市背景

1、城市概況

南京位于江蘇省中部，地處長江下游，東臨海岸，西靠大運河，南北長約200公里，東西寬約150公里。平原和丘陵交錯，境內最高點為廣泛的紫金山，海拔約448米。南京擁有優質的自然環境，氣候溫和濕潤，四季變化明顯，年均降水量適宜，日照條件良好，成為旅游、居住的理想城市。現轄11個區，總面積6587平方公里，常住人口超過850萬人，戶籍人口為780萬人。

2、南京城市空間結構、布局、主要行政區域劃分

南京市下轄11個區，分別是玄武、白下、秦淮、建鄴、鼓樓、浦口、棲霞、雨花臺、江寧、六合和溧水；共包括150個社區和3000多個村民委員會，為城市治理和服務提供了基礎。

3、南京城市規劃及未來發展前景

3.1、南京城市性質

南京是江蘇省省會，歷史悠久的文化名城，現代化的重要經濟、科技與教育中心。區域地理位置優越，既是長三角經濟圈的核心城市之一，也是南北交通的重要樞紐。隨著信息技術和高新技術產業的快速發展，南京逐漸形成了多元化的經濟格局。

3.2、城市功能結構、布局

南京形成東展揚州、西接鎮江、南臨黃山、北靠淮安的格局。城市東部重點發展服務業與高新技術產業，西部則注重傳統產業轉型與提升；沿長江的生態修復與旅游開發也在持續推進，以實現經濟與環境的協調發展。

　二、南京市房地產市場發展概述

1、南京市房地產市場發展歷程

房地產作為城市發展的重要組成部分，南京的房地產市場經歷了幾個顯著的發展階段，反映了社會經濟變遷的軌跡。南京房地產的發展可以粗略分為四個階段：政策導入與市場探索階段、快速發展階段、理性回歸階段和高質量發展階段。

①80年代末－90年代初期

隨著國家經濟體制改革的深入，房地產市場逐漸形成，住房的分配開始轉向市場化，過去的福利分配逐步被商品買賣取而代之。受經濟水平影響，市場上初始的商品房多為經濟適用房，購房者對房屋的需求主要集中在基本的居住功能上，市場仍處于探索階段。

②90年代初期－90年代中期

這一時期，隨著市場機制的逐漸完善，南京的房地產開始熱絡，較為大規模的樓盤陸續推出，市場活動頻繁，開發商們不斷探索適合本地市場的產品與策略，形成了一定的競爭格局。

③90年代中期－2000年

進入這一階段，南京房地產開發逐漸走向多元化，開發模式不斷豐富，市場也在逐步向成熟化邁進。尤其是一些知名品牌地產公司進入市場，推動產品質量與服務的提升。其中，綠色建筑與智能家居的理念逐漸受到青睞，客戶的購房需求日益多樣化。

④2001年－至今

隨著經濟的快速發展和城市化進程加快，南京的房地產市場也迎來了新的機遇與挑戰。市場競爭日趨激烈，消費者的要求不斷提升，開發商更注重品牌的塑造與產品的創新。在政策引導下，綠色建筑、智能家居等新興理念受到越來越多的關注，推動整個行業向高質量發展轉型。

房地產市場調研報告 第5篇

(一)房地產市場調研報告概述;

房地產市場一直是中國經濟的重要組成部分，隨著城市化進程的加快，房地產市場亦呈現出快速發展的態勢。過去的幾十年中，中國的城市化率逐年上升，預計到20xx年將達到65%。這一增長意味著更多的居民將遷入城市，對住房及相關服務的需求持續增加，因此房地產市場的調研尤為重要。

(二)當前房地產市場的狀況及政策響應;隨著市場風險的增加，政府在近幾年內出臺了一系列調控政策來抑制房價過快上漲的情況。20xx年至20xx年期間，政策主要包括對土地供應、信貸政策和稅收的合理調控，以確保房地產市場的健康運轉。調控措施集中在限制投資與投機行為，同時加大對剛需購房者的支持力度。國家先后推出了“限購令”、“房產稅”以及其他相關政策。20xx年，國家在房地產市場調控中的關鍵措施包括：

1、加強房價穩定責任制度。要求各大城市依據保持房價穩定的原則，制定年度住房價格目標，并建立相應的考核責任機制。

2、嚴格限制炒房行為。各城市應完善限購政策，包括限購地點、房屋類型以及購房資格審查等。對于房價上漲較快的城市，省級政府需及時采取限購措施，同時執行差異化的住房信貸政策，擴大房產稅試點。

3、增加土地供應以保障普通商品住房的建設。預計在20xx年，住房用地供應總量至少與過去五年平均水平持平，重點支持中小戶型的住房項目。

4、加速保障性住房的建設。確保在20xx年至少建設470萬套保障性住房，并同步規劃相關配套設施，確保公平分配，特別是外來務工人員的住房問題。

5、加強對市場的監管。加強商品房預售管理，確保銷售透明，并嚴格查處中介機構的違規行為，推進信息系統建設，提升市場監測及信息發布的能力。通過這些政策的實施，政府不僅致力于規范房地產市場，更希望為其長期健康發展提供保障。

房地產市場的地理位置與經濟信息;

①、市場地理位置：房地產市場主要集中在全國各大城市，尤其是一線城市及部分新興二線城市。這些區域由于經濟發展迅速、人口流入較大，形成了對住房的強烈需求。城市的基礎設施建設和公共交通的完善也為房地產市場的發展提供了良好的條件。

當前，一線城市如北京、上海的房地產市場競爭激烈，而二線城市如杭州、武漢也憑借其優質的生活環境和良好的就業機會，逐漸吸引了大量購房者。

②、經濟信息：以20xx年為例，房地產市場整體表現良好。全國房地產開發投資額達到12萬億元，同比增長15%。新建商品房的銷售面積也顯著增加，特別是在一線城市，住房成交量創下新高，促使地方政府的財政收入穩步增長。居民的可支配收入持續上升，進一步推動了購房需求。各項數據表明，房地產市場依然是推動經濟增長的重要力量。

房地產市場調研報告 第6篇

　一、城市基本概況

該市位于省東南沿海，面積約2000平方公里，擁有長達160公里的海岸線，水陸交通非常便利，沈海高速公路、即將開通的溫福鐵路、正在建設的寧武高速公路，以及計劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路等交通網絡，形成了立體的鐵路與公路交通系統，成為沿海地區通往內陸省份的重要通道。該市產業特色鮮明，工業發展以電器制造、船舶修造以及以茶葉為主的食品加工三大主導產業為核心，電力、冶金、建材、醫藥化工和包裝印刷等地方特色工業體系日益成型。20xx年，生產總值達150億元，增長速度為12.5%，在全省縣域經濟發展中名列前茅；工業總產值達到250000億元，增幅為11.5%，在省內20xx年縣市國內生產總值排名中位居前20名，人均GDP位列第十三。

　二、城市房地產行業前景

政府的發展戰略明確：按照“優化中心城區，建設小城鎮群體”的方針，“十五”期間，重點圍繞中心市區的建設，推動中心集鎮的發展，加快南部“金三角”城鎮群的建設，同時圍繞國道104線、省道小浦線、楓湖路打造城鎮帶。初步形成了提升城市綜合服務功能、促進生產生活便利、改善市容市貌和較為完善的市政設施的中心城區，以及布局合理、交通便利、設施齊全、環境優美的小城鎮群。通過中心城區與小城鎮群的相互作用與優勢互補，為建設一個城市化水平高、輻射能力強、發展規模大的港口工業城市奠定了良好的基礎。

該市總人口超過70萬，城區人口約為25萬，占寧德市總人口的1/5左右，GDP占寧德市的27%左右，工業總量占寧德市的35%左右，是寧德市的經濟中心和閩東地區的重要工業重鎮。龐大的人口基數構成了一個龐大的居住、消費和投資市場。根據20xx年的市工作報告，城市建設步伐加快，城鎮化水平提升至48%，比上年提高1.4個百分點。完成了富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區的控制性詳細規劃，以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽鎮的總體規劃。這些舉措突顯了該市在促進海西建設、打造文明城市方面的合理規劃，進一步加快了房地產市場的發展。在這樣的密集城市中，房地產作為一種增值性固定資產的投資方式，結合合理的市場操作，能有效促進該市的經濟快速增長。在市政府“十一五”規劃草案中，明確了加快城市建設的目標，力求到20xx年，城市建設用地面積達到32平方公里，城市規劃區面積達到190平方公里，市區人口達到33萬人。

　三、城市房地產市場調研

1、房貸市場余額：

隨著房地產的快速發展，20xx年房產抵押貸款額達到萬元，同比上年增長%；20xx年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月份房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長xx%。經濟的快速回升和金融市場的復蘇，反映出房貸市場的活躍。已經抵押的房產，隨著房價的不斷上漲，資本的最優利用，使得許多購房者可以選擇提前還貸，以確保固定資產得到更高效的使用。

2、個人經營性貸款附房產抵押

該市以電器制造、船舶修造和食品加工三大主導產業為經濟支柱。隨著這三大產業的快速發展，企業家的靈活資本運作，20xx年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月份個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%。該類抵押貸款在個人經營性貸款中審批流程繁瑣、手續復雜，但通過該公司的100%抵押擔保，可以使資產得到最大化的合理利用。

房地產市場調研報告 第7篇

關注房地產市場，推動人民群眾實現“住有所居”的愿望，是各級政府的重要職責，也是社會各界關注的焦點。為了深入研究當前榆林市房地產市場的現狀及其走勢，促進房地產業的健康發展，根據20xx年榆林市政協的工作安排，環資委針對市場波動的原因，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場相對成熟的縣區以及相關部門和大型房地產企業收集資料，并對榆林城區進行了實地考察。為確保考察的有效性，我們在考察前組織了委員和相關部門負責人召開座談會，商討考察路線、企業選擇、考察內容及方法。考察結束后，又召開了專題座談會，聽取了榆林城區具有代表性的房地產企業的意見和建議。現將榆林市房地產市場考察情況報告如下：

一、基本情況

隨著住房制度改革的深入推進，我市的住房建設逐漸形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔的多層次住房供應體系，基本滿足了不同住房需求家庭的居住需求，居民的居住條件得到了顯著改善，房地產市場也不斷完善。

根據數據顯示，從20xx年至20xx年10月份，全市共建設商品房面積達210.6萬㎡，銷售面積為136.8萬㎡，空置面積為74.0萬㎡，整體空置率為35.2%。其中，20xx年1-10月份建成商品房面積為49.1萬㎡，銷售面積為27.2萬㎡。

20xx年榆林市區商品房均價為1646元/㎡，到20xx年上升至2300元/㎡，而在20xx年，高層的房價最高已達4000元/㎡，多層為3000元/㎡。盡管20xx年下半年以來市場成交量有所下降，房價卻并未隨之回落，反而略有上升，主要受建材價格和市場心理預期等因素的影響。從20xx年二、三季度以來，榆林城區樓市再次強勁反彈，5-10月份的剛性需求大幅提升了成交量，市場房價平穩上揚。

經濟適用房是榆林房地產市場的重要組成部分。從20xx年至20xx年，全市累計完成經濟適用房建設面積為85.1萬㎡，其中20xx年建設22萬㎡，20xx年為18.1萬㎡，同比下降17.7%；而在20xx年則完成了45萬㎡，同比增幅達到148.6%，為8510戶住房困難家庭提供了安置。目前在建經濟適用住房面積達23萬㎡，小高層的均價為2300元/㎡，多層均價約為1800元/㎡，在市場中占據了一定份額。

廉租房建設相對滯后，至今已在榆、神、府等7個縣區申報建筑面積7.7萬㎡（1540套），總投資為1.17億元，其中榆陽區等5個縣區的4.25萬㎡、850套已開工。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價波動明顯，市場回暖迅速。榆林房地產市場起步較晚，自撤地改市后，特別是20xx年之后，逐漸發展壯大，許多本土企業憑借良好的經營模式、開發思路、市場定位以及經濟實力脫穎而出。市場心理預期的變化，加上中國宏觀經濟的利好，使榆林的房地產市場進入了快速發展的階段。在“買漲不買跌”的消費心理影響下，一些大樓盤開盤時甚至出現了排隊購房的現象，導致榆林市區房價波動明顯，這暴露出了市場的不健全與不完善。金融危機以來，榆林房地產市場也受到影響，20xx年全市的商品住房空置面積約47.5萬㎡，空置率高達63%，交易量大幅下降，開發量亦顯著減緩。

2、區域發展不均，南北差異顯著。由于榆林南北經濟發展差異明顯，房地產業同樣存在明顯的不平衡。目前，北部的榆、神、府、定、靖、橫等縣區擁有規模較大的房產市場，而南部的綏、米、子等縣區房產市場仍在起步階段。房價的差異也相當顯著。例如，作為全國百強縣之一的神木縣在20xx年共建成60萬㎡商品房，房價在高峰時甚至超過5400元，而南部縣區的房價普遍較低，基本與當地人均收入水平相符。

3、投資型購房者減少，消費者回歸理性。自20xx年以來，由于房價的過快上漲，購房者將購房視為投資項目，這推動了房價的強勁上漲。然而，自20xx年第三季度以來，受金融危機影響，榆林房地產市場持續低迷，投資型購房者顯著減少，一些潛在購房者開始觀望。一部分經濟條件良好的購房者轉向西安、北京等一線、二線城市投資房產，消費者購房行為逐漸理性，市場開始以剛性需求為主，泡沫逐步減少，正在向規范和成熟邁進。

4、土地價格大幅上升，開發成本增加。土地供應和儲備是房地產企業開發的前提條件。自20xx年起，榆林市的土地招拍掛制度逐漸實施，隨著土地管理政策的嚴格化和供地方式的規范化，土地價格逐年上升。房地產企業對土地的需求旺盛，土地價格水漲船高，開發成本隨之增加，20xx年以前，榆林城區土地均價為57.43萬元/畝，而20xx年至20xx年期間則達到了207.4萬元/畝。

5、資金來源依賴貸款，自籌比例下降。根據數據顯示，20xx年榆林市房地產開發企業的資金來源中，國內貸款占比從17%提升至33%；而企業自籌資金的比例則從51%降至20%。盡管省內其他地區房地產公司貸款減少，但我市的國內貸款仍保持增長，這體現了我市支持房地產市場良性發展的政策成效。

三、房地產業在國民經濟中的支柱作用

1、對經濟增長的貢獻。自1998年住房商品化改革以來，榆林市房地產業持續增長，其年均增長率達到24%，高于國民生產總值的增長速度。房地產開發投資對GDP增長的直接貢獻率從不到1%提升至2.5%。

2、對固定資產投資的影響。房地產開發投資占城鎮固定資產投資的很大比重，推動了整體投資的增長。

3、對消費的貢獻。房地產銷售額在零售總額中占據重要地位，成為推動內需的核心領域。

4、對財政收入的影響。房地產稅收穩定增長，大幅提高了地方財政收入，是推動地方經濟的重要力量。房地產業對就業及相關產業的帶動作用也非常明顯。

四、針對榆林市房地產市場的建議

為促進房地產業的健康發展，應采取以下措施：

1、加強政策監管，防范市場波動。政府應通過宏觀調控手段，保持房價穩定，防止大幅波動，尤其要通過經濟適用房的建設來平衡房價。

2、建立信息發布機制，確保市場透明。要及時發布相關的房地產市場信息，為政府決策和企業發展提供準確依據。

3、強化企業監管，提升市場競爭力。對于房地產開發企業，應重點支持守法合規、經濟實力強的企業，促進行業整合提升整體競爭力。

4、規范土地管理，保障供需平衡。要加強對土地市場的監管，確保土地供需平衡，防止土地價格的不合理上漲。

5、促進二手房市場的發展。完善二手房交易市場的制度建設，增加交易的透明度和規范化，為市場注入活力。

通過各方的共同努力，確保榆林市房地產業在政策和市場的良性循環中持續健康發展。為促進城鄉一體化和區域城市的發展作出積極貢獻。

房地產市場調研報告 第8篇

隨著經濟的快速發展和城市化進程的加速，我區房地產市場近年來展現出強勁的增長勢頭。房地產業已經成為我區經濟增長的支柱之一，其直接稅收在整體稅收中占比接近20%，而相關稅收占比則高達35%;若再加上契稅收入，這一比例將提升至40%。隨著城市化步伐的持續加快，房地產業的稅收貢獻將愈加突出。

近期，國家及地方政府陸續出臺了一系列針對房地產市場的調控措施，這些政策的調整無疑會對房地產市場的走向產生深遠影響。深入分析我區房地產市場的現狀，客觀評估政策對市場的影響，進而提出相應的應對策略，對于確保我區房地產市場的穩健發展至關重要。

一、我區房地產市場的發展現狀

在今年的上半年，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長了85%;房地產開發投資達到了37.3億元，其中住宅投資為23億元;商品房施工面積為489.9萬平方米，銷售面積為100萬平方米。今年以來，我區房地產市場展現出以下幾個顯著特點：

1、房地產投資增速保持高位

我區持續的大規模開發和建設，吸引了眾多房地產開發商看好未來市場。今年上半年，我區房地產開發延續了去年的快速增長，1-6月的開發平均增速達到了42.2%。具體數據如下圖所示。其中，住宅建設在整體開發投資中占據了顯著地位，達62%;商業辦公類物業的開發增速同樣顯著，2-6月的增速依次為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%及1.9倍，辦公樓開發投資更是超過了10倍的增速。

2、商品房銷售增速逐漸放緩

今年，我區商品房銷售的面積和銷售額，同比增速出現了逐月降低的趨勢，詳細情況見圖二：

在商品房預售方面，其回落趨勢十分明顯。1-6月，全區總預售3940套，預售面積為50.6萬平方米，套數和面積分別較去年同期下降了15.5%和15.4%。受宏觀政策影響，3月份的商品房預售出現較大幅度的下降，4月份僅售出474套，總面積達6.5萬平方米，與3月份相比降幅達到44.3%。5月和6月的預售情況保持在較低水平，每月均在385套左右，總面積也在5萬平方米上下。

3、房產均價持續上升

盡管年初以來，國家和市政府陸續推出了一系列調控措施，然而房地產市場在年后仍然進入了一輪新的快速上漲期。受限于土地資源的稀缺性、居民改善住房的實際需求，以及“跟漲不跟跌”的投資心理影響，我區房地產價格持續走高。

自年初以來，我區的房地產價格以超過20%的年均速度快速上漲，過去三年，房價分別同比上漲了20.5%、30%和42%。目前，新建商品房的均價已達5590元每平方米，同比增長20%;存量房的均價則已達5000元每平方米，同比上漲47%。

二、近期政策對我區房地產市場的影響

針對房價持續上漲和市場投機行為的加劇，中央將防范房地產風險列為宏觀調控的重要目標，地方政府也隨之出臺多項政策以進行調控。主要政策措施包括：

——土地供應結構的調整。相關部門出臺了《穩定住房價格工作的意見》，要求各地根據市場變化情況適時調整土地供應的結構、方式和時間。對于房價上漲過快的地區，需適當提高住宅用地的供應比例，重點增加中低價位商品住房及經濟適用住房的建設用地供應。

——房貸利率的調整。3月16日，央行對商業銀行住房貸款政策進行了調整，規定在房價上漲過快的地區，個人住房貸款的最低首付款比例可由20%提高至30%，并實施住房貸款利率下限管理，控制個人住房貸款的下限利率。

——房地產稅收政策的修改。國家稅務總局、財政部與建設部聯合規定，自20xx年6月1日起，對于購買不滿兩年的住房進行外銷的，將全額征收營業稅。凡在此日期后購買非普通住房的，需按3%的比例全額征收契稅。

——房地產發展目標的再調整。20xx年市政府工作報告明確提出“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的樓市調控原則。

——房地產銷售登記方式的優化。市政府加強了新建樓盤的網上備案，推出了“網上二手房”試點，提高了房地產市場的信息透明度，同時嚴厲打擊違規炒作的行為。

——房地產供應結構的調整。通過加大中低價位普通商品房的供應，市政府計劃于20xx年開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

短期來看，宏觀政策的調整將直接影響我區房地產投資與建設，從而影響到財政收入和固定資產投資等經濟目標的達成。平抑房價的政策也將使市場出現觀望情緒，尤其是二手房市場的交易量將顯著減少，可能導致我區房地產市場的發展面臨一定的“減速”風險。

從長期看，宏觀政策的調整有助于有效清除市場中的投機因素，抑制非理性投資，促進居民消費，向我區房地產市場的健康發展方向邁進。主要的益處包括：

——合理控制房地產投資開發的規模。通過調整房貸利率和稅收政策，減少市場中的投機行為，揭示真實的市場需求，合理引導房地產投資的方向。嚴格控制土地供應，以防止過度開發的現象。

——緩解房地產市場的供需矛盾。通過增加中低價商品房的建設，提高房地產供應的結構，滿足普通居民的住房需求，有效緩解當前供需緊張的局面。

——適度平穩房價。盡管在“兩港一城”建設和基礎設施的推動下，房價仍將上漲，但通過限轉、稅收調整等舉措，有助于平穩過快上漲的房價，使其趨于合理。

三、積極應對，確保我區房地產市場的健康持續發展

盡管我區房地產市場發展起步較晚，但面臨著“兩港一城”開發建設的良機，未來發展空間依然廣闊。當前的房地產調控政策將促使我區的房地產市場進入一個調整、鞏固和提升的階段，邁向成熟化。為保證我區房地產市場的持續健康發展，有必要關注以下幾點：

1、強化房地產價格監測

及時掌握我區房地產價格的動態變化，建立科學有效的價格監測和預警機制，維護市場秩序，促進行業健康發展。重點監測土地出讓價格、新建商品房及存量房的交易價格，尤其要重視住宅類商品房的價格監控，并定期進行季度及年度分析，一旦發現價格波動，及時提出預警建議。

2、加強對房地產項目的跟蹤管理

建立房地產項目的跟蹤網絡，及時反饋項目進展情況，及時發現并處理問題。確保房地產企業依照政府的年度土地供應計劃開展開發，并嚴格按照規定的方式獲取土地使用權。對開發企業的各項手續進行嚴格審查，尤其是對違反規定的行為要依法處置。

3、有計劃、有步驟地規劃房地產開發

根據我區的經濟和城鎮建設總規劃，結合交通基礎設施等建設，科學編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以引導和促進經濟的良性發展。通過透明的信息共享，鼓勵房地產行業協會發揮作用，引導企業合理安排開發計劃。

4、合理引導住房需求主體

中低收入職工、增補的城鎮職工、城市化推進群體及困難家庭構成了當前的主要住房需求。為滿足這些需求，市政府今年大力推進中低價商品房及配套商品房建設，并加大對廉租房的支持力度。我區應以此為契機，引導商品房開發向普通住宅傾斜，改善住宅供應，提高住宅質量，同時引導居民理性消費，推動合理的住房需求。