房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)增長中扮演著重要角色，市場競爭日益激烈。南京作為北方重要城市，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)逐漸嶄露頭角。調(diào)研關(guān)注南京鼓樓區(qū)中低檔住宅物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)狀，通過問卷調(diào)查分析居民對物業(yè)管理的滿意度，發(fā)現(xiàn)環(huán)境衛(wèi)生、安全保障和配套設(shè)施等問題突出。建議強(qiáng)化業(yè)主委員會作用、加強(qiáng)衛(wèi)生整治、提高居民衛(wèi)生意識等，以促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的健康發(fā)展。整體來看，房地產(chǎn)市場面臨庫存壓力、房價波動及市場需求不足等挑戰(zhàn)，需通過政策引導(dǎo)、市場監(jiān)管和土地管理來實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響日益顯著，創(chuàng)新營銷手段和提升信息服務(wù)質(zhì)量是未來的關(guān)鍵方向。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 1

一、研究背景

伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，市場競爭愈加激烈。作為北方重要城市之一，南京的房地產(chǎn)市場同樣展現(xiàn)出蓬勃的發(fā)展態(tài)勢。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)也逐漸嶄露頭角。物業(yè)管理簡而言之，是指對房地產(chǎn)的管理活動，包括房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及售后的所有管理和服務(wù)工作。它涵蓋了從前期介入到后期管理的多個方面，涉及房屋及設(shè)備的維護(hù)、公共設(shè)施的管理、小區(qū)環(huán)境的衛(wèi)生、安全保障、交通管理、業(yè)主信息的傳遞等，內(nèi)容廣泛。有些物業(yè)管理公司還提供商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、家政服務(wù)以及房屋裝飾等多樣化服務(wù)，將管理與服務(wù)深度融合。

在市場經(jīng)濟(jì)背景下，隨著生活節(jié)奏的加快，居民對物質(zhì)和精神生活的要求不斷提升，物業(yè)市場的產(chǎn)權(quán)交易日益頻繁。展望未來，物業(yè)管理的服務(wù)范圍將不斷擴(kuò)大，服務(wù)項目將愈加細(xì)化。為了深入了解南京市中低檔住宅物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)狀，我們選擇了南京代表性的住宅區(qū)——鼓樓區(qū)的多個小區(qū)，并進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)狀況的調(diào)研。通過問卷調(diào)查的方式，我們對鼓樓區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的基本情況及居民滿意度進(jìn)行了評估。希望此次調(diào)研能為相關(guān)部門提供客觀的數(shù)據(jù)支持，也為南京房地產(chǎn)市場物業(yè)管理服務(wù)的健康發(fā)展提供有益借鑒。

二、研究方法

（一）研究假設(shè)

“南京鼓樓區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀”的定義：通過幾個方面的調(diào)查評估物業(yè)管理服務(wù)的狀況，包括對居民收費的透明度、是否存在亂收費情況，以及居民對物業(yè)公司服務(wù)中最不滿意的環(huán)節(jié)，以此發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理工作的不足之處，深入挖掘居民對物業(yè)服務(wù)的需求。

（二）調(diào)查對象

鼓樓區(qū)各個住宅小區(qū)，包括金陵花園、藍(lán)天小區(qū)、陽光名苑。

（三）調(diào)查時間

4月5日進(jìn)行現(xiàn)有規(guī)劃方案的研討，

4月10日提交調(diào)研問卷及具體細(xì)化方案，

4月12日對問卷進(jìn)行修訂并最終確定，

4月13日-5月1日深入小區(qū)進(jìn)行走訪，共發(fā)放問卷100份，有效問卷達(dá)90份，

5月2日-5月8日進(jìn)行數(shù)據(jù)分析與報告撰寫。

（四）調(diào)查方法

采用問卷調(diào)查“撒網(wǎng)”的方式，從中篩選出合理的問卷，進(jìn)行統(tǒng)計分析，制作柱狀圖，找出居民最關(guān)注的物業(yè)問題，進(jìn)行深入研究，并借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)管理的案例提出有效的解決方案。

（五）調(diào)查內(nèi)容

為了深入了解鼓樓區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，本小組將從以下幾個方面進(jìn)行調(diào)研：

1.調(diào)研小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量：從環(huán)境衛(wèi)生、安全保障、配套設(shè)施等方面對業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，以分析業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度。

2.調(diào)查小區(qū)物業(yè)管理收費的滿意程度：對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)及是否存在亂收費行為進(jìn)行調(diào)查，分析業(yè)主對物業(yè)管理收費的意見，以便規(guī)范收費行為。

（六）數(shù)據(jù)收集與分析

本次調(diào)研通過發(fā)放問卷的方式進(jìn)行。共發(fā)放問卷100份，回收有效問卷90份，有效回收率為90%。所有問卷經(jīng)過調(diào)查員核實后進(jìn)入系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。

分析方法：對收回的問卷進(jìn)行整理，制作柱狀圖，找出最受關(guān)注的物業(yè)服務(wù)問題，進(jìn)行進(jìn)一步研究，從而提出改進(jìn)建議。

三、調(diào)研結(jié)果與分析

（一）問卷結(jié)果分析

四、結(jié)論與建議

（一）調(diào)查結(jié)果

無論從哪個年齡段來看，小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境問題是最為突出的。在實際走訪中，我們也深刻感受到鼓樓區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況亟待改善。安全保障問題及配套設(shè)施的不足同樣不容忽視。針對這些主要的物業(yè)管理問題，以下分析與建議將主要聚焦在環(huán)境衛(wèi)生的改善上。

（二）環(huán)境衛(wèi)生問題原因分析

1.鼓樓區(qū)居民中，老年人占比較大，經(jīng)濟(jì)能力有限，對物業(yè)服務(wù)期望較低。

2.不少居民原為周邊工人的身份，整體素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)水平偏低，同時該區(qū)人員流動性較強(qiáng)，導(dǎo)致管理難度加大。

3.許多住宅區(qū)存在重疊管理，導(dǎo)致責(zé)任推諉，最終形成無人管理的局面。

4.與南京其他住宅區(qū)相比，鼓樓區(qū)的物業(yè)普遍較為低檔，配套設(shè)施不完善，物業(yè)服務(wù)水平有待提升。

5.缺乏有效的業(yè)主委員會和社區(qū)管理。

（三）建議

1.強(qiáng)化業(yè)主委員會的作用，通過業(yè)主與物業(yè)管理中心的溝通與監(jiān)督，解決物業(yè)管理中的難點。

2.加強(qiáng)衛(wèi)生整治，社區(qū)組織針對小區(qū)內(nèi)的亂象進(jìn)行清理，提升衛(wèi)生環(huán)境。

3.通過多樣化的宣傳方式，提高居民的衛(wèi)生意識，營造良好的社區(qū)環(huán)境氛圍。

4.借助大型活動提高居民的參與感，激發(fā)其對家園環(huán)境的責(zé)任感。

5.政府及社區(qū)定期開展環(huán)境衛(wèi)生檢查，強(qiáng)化監(jiān)督，落實獎懲機(jī)制。

6.對于物業(yè)公司而言，標(biāo)準(zhǔn)化管理與操作是保證服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)。應(yīng)制定可操作性強(qiáng)的工作標(biāo)準(zhǔn)，確保每位工作人員明確職責(zé)，避免失誤。實施每日的工作調(diào)度和確保管理覆蓋到每一個細(xì)節(jié)，通過不斷的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，提高全體人員的素質(zhì)，持之以恒地改善居民的生活環(huán)境，滿足業(yè)主的需求。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 2

一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國家經(jīng)濟(jì)的不斷增長密不可分。在全面深化住房制度改革后，房地產(chǎn)市場開始逐步走向成熟。特別是在過去幾年，隨著政策的逐步放寬和市場的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了顯著的成長。政府為促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)出臺的一系列優(yōu)惠政策，有力地推動了行業(yè)的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個持續(xù)向上發(fā)展的新階段。我國的房地產(chǎn)行業(yè)能夠迅速壯大，歸結(jié)為兩個方面：一方面，政府實行的多項政策為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，使得眾多開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)入市場；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)整體增長緊密相連，已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。

縱觀近年來房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，主要受三大因素的驅(qū)動：首先是市場需求的增加，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長提升了民眾對住房的需求；其次是政策支持的力度，如招商引資及小城鎮(zhèn)建設(shè)政策為房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇；巨大的市場空間和可觀的投資回報也是吸引眾多企業(yè)進(jìn)入該領(lǐng)域的重要原因。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的作用

房地產(chǎn)行業(yè)顯著改善了城市居住環(huán)境，提高了居民的生活質(zhì)量，推動了城市的升級發(fā)展，加快了城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。

房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮拉動了包括建筑、材料、家居等在內(nèi)的多個相關(guān)行業(yè)發(fā)展，帶動了整體經(jīng)濟(jì)的增長。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，過去幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)對地方財政的貢獻(xiàn)逐年上升，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)作用顯而易見。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為社會提供了大量的就業(yè)機(jī)會。根據(jù)調(diào)查，目前在房地產(chǎn)及其相關(guān)領(lǐng)域就業(yè)的人數(shù)已達(dá)數(shù)萬，幫助眾多下崗人員和農(nóng)民找到了新的生活出路，緩解了就業(yè)壓力，促進(jìn)了社會穩(wěn)定。

三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1、行業(yè)基本情況

截至目前，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)數(shù)量不斷增加，目前有多家具備資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，累計開發(fā)面積已達(dá)數(shù)十萬平方米，各類房地產(chǎn)項目如雨后春筍般涌現(xiàn)，市場銷售情況持續(xù)向好。

2、開發(fā)與銷售狀況

（1）開發(fā)進(jìn)展：各大開發(fā)商的建設(shè)計劃正在有條不紊地進(jìn)行，截止到當(dāng)前年度，多個項目已完成主要建設(shè)任務(wù)，投資完成情況良好，發(fā)展勢頭較強(qiáng)。

（2）銷售情況：今年以來，商品房的交易量穩(wěn)步上升，房價也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢。二手房交易同樣活躍，市場供求關(guān)系基本平衡。

（3）稅收貢獻(xiàn)：房地產(chǎn)行業(yè)的增長為地方財政帶來了可觀的稅收收入，相關(guān)政府部門正在積極落實稅收政策，確保稅收工作順利進(jìn)行。

（4）許可證情況：房地產(chǎn)預(yù)售許可證的辦理量持續(xù)增加，顯示出市場對新建項目的信心增強(qiáng)。

（5）抵押貸款情況：房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也帶動了抵押貸款業(yè)務(wù)的增長，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)貸款的管理逐漸規(guī)范化。

四、房地產(chǎn)市場的基本特征

1、市場供需狀況良好，商品房銷售基本保持在合理區(qū)間，買賣雙方的交易活躍。

2、購房人群主要集中在公務(wù)員、企業(yè)員工及新興的創(chuàng)業(yè)者，資金來源多樣化，貸款購房逐漸成為主流。

3、購房的主要目的在于改善居住條件，滿足不同收入群體的需求，部分購房者出于投資目的購房。

4、二手房交易活躍，原有住房的置換為市場注入了新的活力。

5、當(dāng)前住房結(jié)構(gòu)尚待優(yōu)化，高檔住宅與經(jīng)濟(jì)適用房的供給比例失衡，未能滿足市場多樣化的需求。

五、對房地產(chǎn)發(fā)展的建議

1、加強(qiáng)土地管理，合理控制土地供應(yīng)，避免市場過熱，確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

2、完善房地產(chǎn)信貸市場的監(jiān)管，降低潛在的金融風(fēng)險，確保信貸結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。

3、鼓勵理性購房，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)市場需求進(jìn)行適度開發(fā)，避免資源浪費，提升房屋功能性。

4、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，著重發(fā)展高檔住宅、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租住房，以滿足不同人群的需求，促進(jìn)社會福利的提升。

5、政府應(yīng)加大對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的支持力度，確保滿足低收入家庭的住房需求，以促進(jìn)社會和諧。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 3

在房地產(chǎn)行業(yè)的投資決策過程中，消費者會通過理性的分析來評估價格變化，進(jìn)而做出購買或投資的決定。當(dāng)前景看好時，消費者會積極行動；而如果前景不明朗，則可能選擇觀望。在這一過程中，消費者的預(yù)測與穆斯在《理性預(yù)期與波動理論》中的理論相一致：理性預(yù)期是基于以往經(jīng)驗的可以有效指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)行為。理性預(yù)期可以視為經(jīng)濟(jì)行為的核心。從理論與實踐來看，房地產(chǎn)行業(yè)的參與者主要包括政府、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費者。

影響消費者理性預(yù)期的因素

本文旨在探討影響消費者理性預(yù)期的各類因素，并分析這些因素如何影響消費者對房地產(chǎn)市場的看法。通過分析房地產(chǎn)行業(yè)各參與者之間的關(guān)系，可以構(gòu)建出影響消費者理性預(yù)期的關(guān)系圖。

我們將具體分析房地產(chǎn)行業(yè)的參與者與消費者之間的聯(lián)系及其對理性預(yù)期的影響。

（一）政府與消費者：宏觀政策與消費者理性預(yù)期

房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)是土地。由于我國獨特的土地制度，土地出讓的數(shù)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)的開發(fā)情況。政府在土地出讓上的調(diào)控政策，成為消費者預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)量的重要依據(jù)。消費者通常對政府的信任度遠(yuǎn)高于對房地產(chǎn)開發(fā)商的信任。在過去幾年的持續(xù)房價上漲中，政府為了抑制房價出臺了多項政策。這些政策不僅影響了消費者的行為，也在一定程度上改變了他們的理性預(yù)期（盡管有時消費者的預(yù)期與政府意圖不盡相同）。例如，在20xx年，政府收緊土地政策，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格控制土地的出讓流程，導(dǎo)致土地開發(fā)的增速減緩，從而提高了消費者對土地升值的預(yù)期，這又刺激了房地產(chǎn)市場的需求。

（二）金融機(jī)構(gòu)與消費者：金融政策與消費者理性預(yù)期

金融機(jī)構(gòu)的政策，尤其是貸款利率的變化，對消費者的影響顯著。銀行貸款利率的提升直接影響消費者的購房決策。雖然銀行貸款利率的提高幅度不大，但頻繁的利率調(diào)整使消費者對“加息周期”的預(yù)期增強(qiáng)，從而影響了他們對房價波動的預(yù)期。一些消費者擔(dān)心利率可能繼續(xù)上漲，增加購房成本，因此選擇提前購房，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求上升，房價隨之上漲。在過去的十年中，尤其是在發(fā)達(dá)國家與發(fā)展中國家，貸款利率與房地產(chǎn)價格波動之間的關(guān)系愈發(fā)緊密。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者：企業(yè)行為與消費者理性預(yù)期

自“8.13”土地政策實施以來，房地產(chǎn)企業(yè)的土地獲取成本顯著上升。國家還采取了暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、整頓土地使用、提高征用標(biāo)準(zhǔn)等措施。再加上不斷上漲的房地產(chǎn)貸款利率，導(dǎo)致許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)退出市場，這些因素共同導(dǎo)致房地產(chǎn)投資熱潮減退。這一現(xiàn)象引發(fā)了消費者的恐慌，并再次推高了房價。盡管政府實施了一系列的調(diào)控政策，金融機(jī)構(gòu)的貸款利率也隨之提升，但據(jù)專家分析，這些政策對實力雄厚的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響甚微，反而可能減少了競爭對手，幫助他們繼續(xù)在市場中獲益。房價持續(xù)上漲，為開發(fā)商賺取高額利潤創(chuàng)造了條件，他們在市場上形成價格聯(lián)盟，合謀制造虛高房價。在信息不對稱的情況下，消費者做出購買決定，房價被進(jìn)一步推高。

（四）消費者與消費者：從眾心理與理性預(yù)期

消費者的從眾心理不僅體現(xiàn)在對低價商品的消費上，也對高價的房地產(chǎn)商品產(chǎn)生影響。在政府政策、金融政策及開發(fā)商行為變化的背景下，消費者往往不會輕易決定是否購買房產(chǎn)，只有在大多數(shù)消費者選擇購房后，他們才會跟隨做出決定。從眾心理也是影響消費者理性預(yù)期的重要因素，其作用不容小覷。

正確引導(dǎo)消費者理性預(yù)期的建議

建立健全房地產(chǎn)宏觀監(jiān)控體系。政府應(yīng)盡快建立從中央到地方的房地產(chǎn)宏觀監(jiān)控體系，統(tǒng)計房地產(chǎn)投資額、銷售量、空置率和房價收入比等指標(biāo)，設(shè)立專門機(jī)構(gòu)并派遣專家團(tuán)隊，對房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行分析與預(yù)測。這一體系不僅可以使政府及時關(guān)注房地產(chǎn)市場的運行情況，還能通過稅收、土地供應(yīng)及利率等手段進(jìn)行有效調(diào)控，緩解信息不對稱問題，推動消費者理性消費。

完善政府信息發(fā)布機(jī)制。應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，引導(dǎo)輿論方向。通過定期或不定期發(fā)布信息，幫助消費者理性消費，逐步恢復(fù)對房價的正常心理預(yù)期，防止價格劇烈波動，確保房地產(chǎn)市場的健康、協(xié)同發(fā)展。

加強(qiáng)消費者房地產(chǎn)知識培訓(xùn)。網(wǎng)絡(luò)與電視上的培訓(xùn)方式逐漸被消費者所接受。可通過各種渠道普及房地產(chǎn)知識，如組織定期的“房地產(chǎn)知識講座”及“市場分析”節(jié)目，以減少消費者的盲目消費，培養(yǎng)其理性消費習(xí)慣。這也是抑制房價上漲的有效途徑之一。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 4

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，A市的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了新的機(jī)遇，項目投資不斷增加，市場交易更加頻繁，居民的居住條件顯著改善。房地產(chǎn)的快速增長對擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升城市整體形象以及推動地方經(jīng)濟(jì)增長都產(chǎn)生了積極的影響。

一、基本概況：

20xx年新開工建筑面積達(dá)到150萬平方米，其中包括住宅項目12個，總建筑面積90萬平方米；商業(yè)項目8個，總建筑面積60萬平方米。批準(zhǔn)的預(yù)售面積為120萬平方米，其中包括商業(yè)面積30萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房3200套，面積達(dá)到32萬平方米，均價為2500元/平方米；網(wǎng)上備案的普通住房3500套，面積40萬平方米，均價為2000元/平方米；網(wǎng)上備案的商業(yè)用房600套，面積7萬平方米，均價3500元/平方米。

20xx年1月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房已達(dá)到3000余套，銷售面積26萬平方米，均價2750元/平方米，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)出平穩(wěn)的銷售趨勢。盡管去年的宏觀經(jīng)濟(jì)政策及市場環(huán)境變化給市場帶來了一些挑戰(zhàn)，但A市的房地產(chǎn)市場依然保持著相對穩(wěn)定的態(tài)勢，進(jìn)入了復(fù)蘇的軌道。從去年11月開始，A市的商品房銷售量顯著上升，尤其是一些大型樓盤的銷售表現(xiàn)出色，表明該市房地產(chǎn)市場的潛在需求依然旺盛。

二、存在問題：

1、基礎(chǔ)設(shè)施不足：部分住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，尤其是在供水和供電方面。一些小區(qū)仍在使用臨時供電，主要原因是供電部門要求開發(fā)商在社區(qū)外架設(shè)供電線路，這增加了開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致一些小區(qū)頻繁出現(xiàn)停電事件，引發(fā)居民的不滿。

2、開發(fā)企業(yè)管理亟待提升。目前在A市注冊的房地產(chǎn)企業(yè)大約有50家，其中大多數(shù)為地方小型企業(yè)，面臨資金短缺和管理人才匱乏的問題。在開發(fā)管理中，部分企業(yè)重視效益而忽視管理，導(dǎo)致項目建設(shè)配套設(shè)施不完善，甚至出現(xiàn)了停工或爛尾現(xiàn)象，影響了消費者的信心。

3、資金壓力加大。20xx年上半年，受宏觀調(diào)控政策的影響，金融機(jī)構(gòu)普遍收緊信貸，后續(xù)發(fā)生的全球金融危機(jī)使得市場對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸支持進(jìn)一步減弱，盡管政府已開始放寬金融政策，但仍未看到明顯成效。各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款標(biāo)準(zhǔn)較高，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)貸款愈加困難，許多項目只能依賴社會融資，融資成本高昂，加大了開發(fā)企業(yè)的資金壓力。

4、安置房與商品房價格差異。A市的安置房建設(shè)逐步推進(jìn)，受到政府的關(guān)注，年均拆遷量保持在30萬平方米左右。由于安置房價格低廉，與商品房價格差距較大，許多拆遷戶選擇購買安置房，這在一定程度上影響了商品房的銷售。

5、市場信心不足。盡管住房需求依舊存在，但居民普遍持觀望態(tài)度，認(rèn)為房價可能進(jìn)一步下跌或未來可能會出臺更有利的購房政策，這種信心不足在一定程度上抑制了商品房的銷售。

三、下一步打算：

1、合理安排土地出讓，有序推進(jìn)拆遷規(guī)劃，控制出讓土地的數(shù)量，以平衡市場供需，預(yù)計20xx年A市將推出土地10塊，面積約700畝，以滿足市場需求。

2、積極解決供電問題。在土地出讓前，提前規(guī)劃供電線路，從源頭上避免未來供電不足的情況，政府將牽頭協(xié)調(diào)解決小區(qū)供電問題，消除新建小區(qū)的臨時供電現(xiàn)象。

3、加大對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年初，房管局已與多家銀行召開了座談會，共同商討開發(fā)貸款問題。希望能通過有效的措施爭取銀行更大額度的貸款支持，保障在建項目的順利進(jìn)行。

4、在推進(jìn)安置房建設(shè)的調(diào)整拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)和安置房價格，縮小與商品房的價格差距；嚴(yán)格控制拆遷安置的資格，打擊違規(guī)轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議，防止惡意炒作。

5、加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，各相關(guān)部門需要增強(qiáng)服務(wù)意識，建立一站式審批制度，確保高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和建設(shè)，提高基礎(chǔ)設(shè)施的配套質(zhì)量，提升居民的居住體驗。

6、在已有政策的基礎(chǔ)上，繼續(xù)完善促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，針對A市以往自建房和集資建房數(shù)量較多的情況，簡化手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場，盡力推動二手房按揭貸款的開展，促進(jìn)整體市場的發(fā)展。

7、通過多渠道的宣傳，積極傳達(dá)政策信息，確保群眾了解各類購房優(yōu)惠政策，樹立良好的輿論導(dǎo)向，促進(jìn)居民購房意愿的提升，從而推動A市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 5

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民的消費習(xí)慣逐漸轉(zhuǎn)變，教育、住房、汽車及通訊等領(lǐng)域成為新的消費熱點，其中住房消費尤為受到青睞。房地產(chǎn)行業(yè)在住宅商品化體制逐步建立、市場體系逐步完善以及消費者購房熱情高漲的背景下，保持了快速增長，已然成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。根據(jù)統(tǒng)計，XX年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，并占GDP的7.6%。房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)動性強(qiáng)，對眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有推動作用，尤其與建筑業(yè)的發(fā)展及社會就業(yè)擴(kuò)大密切相關(guān)。作為經(jīng)濟(jì)的重要杠桿，房地產(chǎn)在城市建設(shè)、提升民生及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面扮演著重要角色。

自1998年我縣住房體制改革以來，房地產(chǎn)市場得到顯著推動，消費市場開始逐步活躍。從XX年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，XX年我縣房地產(chǎn)投資達(dá)2.0376億元，同比大幅增長162.7%，占固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)行業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。

為了促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場供給狀況

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增加，民營企業(yè)崛起顯著。

我縣房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展相對滯后，加之房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率普遍較高，吸引了大量民營和股份制企業(yè)進(jìn)入市場。到XX年，全縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從最初的6家增至17家，其中民營企業(yè)占比達(dá)到93%。民營企業(yè)成為推動我縣房地產(chǎn)投資增長的重要力量。

2、房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，成為投資的主要驅(qū)動力。

作為新興行業(yè)，我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，投資規(guī)模逐年擴(kuò)大，尤其自XX年以來，由于城市建設(shè)加速、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增加及舊城改造的推動，房地產(chǎn)市場容量顯著提升，發(fā)展態(tài)勢喜人。XX年，我們的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)7757萬元，是前年的5倍，增長速度高于全社會固定資產(chǎn)投資增速。

3、商業(yè)和住宅建設(shè)投資比例變化，商品住宅仍是主流。

在國家政策的引導(dǎo)下，我縣房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅的開發(fā)力度，取得了明顯成效。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，XX年到XX年，住宅建設(shè)投資占總開發(fā)投資的比重逐年下降，但仍占據(jù)主體地位。

4、土地投放量逐年增加，開發(fā)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。

在過去的三年中，我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，土地供應(yīng)量逐年增加，XX年全縣土地投放總數(shù)達(dá)到236畝，同比增長顯著。這表明土地供給模式正在從單體地塊向小區(qū)化、整體化轉(zhuǎn)變。

5、房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)差異明顯，住宅商品化程度逐步提升。

受城鄉(xiāng)規(guī)劃的影響，我縣房地產(chǎn)投資主要集中在縣城，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的投資水平相對較低。私人建房投資逐步減少，為提升住宅商品化程度創(chuàng)造了條件。

6、房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況良好，預(yù)付款占比上升。

由于市場銷售狀況良好，資金回流較快，我縣房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源結(jié)構(gòu)也趨于理想，其中預(yù)付款的比重逐年攀升，這增強(qiáng)了開發(fā)資金的保障程度。

(二)房地產(chǎn)市場需求狀況

1、房地產(chǎn)市場需求走強(qiáng)，銷售呈現(xiàn)“兩頭輕、中間重”的態(tài)勢。

隨著住房改革的深入，我縣房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展，商品房銷售熱度高，銷售面積和預(yù)售面積均顯著增加，市場需求明顯向好。

2、個人購房成為主流，縣內(nèi)需求占據(jù)市場的絕對份額。

隨著福利分房制度的退出，自住型購房者的比例不斷提升。XX年，個人購房面積占總銷售的83.9%，顯示出個人購房者在市場中的重要地位。

3、商品住宅價格持續(xù)上漲，增幅明顯。

由于供需關(guān)系、土地成本及市場環(huán)境等多重因素影響，商品住宅價格呈現(xiàn)快速上升趨勢，XX年商品住宅的平均售價較上年增長了14.76%。

4、存量房交易活躍，房改房成為市場新興力量。

房改房政策的實施激活了存量房交易市場，交易量逐年上升，房改房交易數(shù)量的增長為房市提供了更多選擇，滿足了居民的購房需求。

二、我縣房地產(chǎn)市場面臨的主要問題

(一)缺乏系統(tǒng)的行業(yè)規(guī)劃與市場監(jiān)管機(jī)制，導(dǎo)致市場出現(xiàn)無序競爭與風(fēng)險。

(二)市場運作不規(guī)范，政策性土地協(xié)議遭遇拖延和不公平競爭，影響市場穩(wěn)定。

(三)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入門檻低且數(shù)量眾多，行業(yè)集中度不高，部分企業(yè)資金實力薄弱。

(四)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，存在未獲得許可便開工建設(shè)等違法行為。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)商品化程度低，私人建房仍然存在，影響了市場的高消費群體發(fā)展。

(六)市場配套服務(wù)不完善，物業(yè)管理和中介服務(wù)的發(fā)展滯后。

(七)住宅體系不健全，經(jīng)濟(jì)適用房供給不足，商品住宅價格高。

(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，難以滿足多元消費需求，商業(yè)用房供過于求。

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

(一)行業(yè)整合加速，市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，價格趨于穩(wěn)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐步向規(guī)模化和集成化發(fā)展，市場競爭將更加激烈。在國家政策的引導(dǎo)下，整體行業(yè)將向規(guī)范化、集約化發(fā)展，預(yù)計將有一批實力較強(qiáng)的企業(yè)嶄露頭角，弱小企業(yè)將面臨被淘汰的風(fēng)險。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 6

房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)，其中違規(guī)操作、數(shù)據(jù)造假已經(jīng)成為了行業(yè)內(nèi)的普遍現(xiàn)象。這種行為不僅損害了消費者的權(quán)益，也對行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成了嚴(yán)重影響。許多業(yè)內(nèi)人士將“虛假宣傳、隱瞞真實數(shù)據(jù)、違反相關(guān)法律法規(guī)”視為房地產(chǎn)行業(yè)亂象的主要表現(xiàn)。

長期以來，購房者因虛假宣傳、數(shù)據(jù)造假等問題與房地產(chǎn)企業(yè)之間的糾紛層出不窮，案件涉及民事訴訟、行政訴訟等多個方面。今年，國家相關(guān)部門已經(jīng)發(fā)布了一系列政策，加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，以整頓行業(yè)亂象，表明了政府對這一問題的高度重視。有效治理房地產(chǎn)行業(yè)的不當(dāng)行為，成為當(dāng)前亟待解決的重要任務(wù)。

違規(guī)行為頻發(fā)的原因主要有兩個方面。一方面，行業(yè)內(nèi)存在強(qiáng)烈的利益驅(qū)動，一些企業(yè)為追求高額利潤，寧愿冒險進(jìn)行虛假宣傳和數(shù)據(jù)造假。另一方面，現(xiàn)行的法規(guī)制度和監(jiān)管機(jī)制并不完善，導(dǎo)致違規(guī)行為的出現(xiàn)缺乏足夠的約束力。

眾所周知，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和社會的和諧。虛假宣傳和數(shù)據(jù)造假不僅影響消費者的購房決策，也會對整個行業(yè)的信譽產(chǎn)生深遠(yuǎn)的負(fù)面影響。這種情況不僅損害了購房者的利益，也在一定程度上增加了行業(yè)的風(fēng)險，使得市場環(huán)境變得更加復(fù)雜。

為確保房地產(chǎn)市場的規(guī)范運作，提升行業(yè)的透明度和公信力，以下幾點措施亟需落實：

一、房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行宣傳和推廣時，必須嚴(yán)格遵循《廣告法》等相關(guān)法律法規(guī)，確保所宣傳的信息真實準(zhǔn)確。如需進(jìn)行市場推廣，應(yīng)提供詳盡的項目資料和客觀評價。

二、在房地產(chǎn)項目開發(fā)前，相關(guān)部門需對項目進(jìn)行全面的審查，確保開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和項目的合規(guī)性。確保項目的市場信息公開透明，讓消費者能夠清晰了解項目的真實情況。

三、對虛假宣傳和數(shù)據(jù)造假的房地產(chǎn)企業(yè)，相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)從嚴(yán)處理，確保其承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對于嚴(yán)重違規(guī)的企業(yè)，建議依法吊銷其營業(yè)執(zhí)照，并追究相關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任。

四、鼓勵消費者在購買房地產(chǎn)產(chǎn)品時，積極參與監(jiān)督，對發(fā)現(xiàn)的虛假宣傳和不當(dāng)行為進(jìn)行舉報，形成全社會共同參與的良好氛圍。

五、加強(qiáng)行業(yè)自律，推動房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會及相關(guān)組織制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范，引導(dǎo)企業(yè)建立自我約束機(jī)制，提升整體行業(yè)的誠信水平。

六、建立投訴處理機(jī)制，確保消費者在遇到問題時能夠及時獲得合理的解決方案，維護(hù)購房者的合法權(quán)益。

七、加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的研究與分析，定期發(fā)布行業(yè)報告，提供真實的數(shù)據(jù)和信息，以幫助消費者做出明智的購房決策。

八、加強(qiáng)各相關(guān)部門之間的協(xié)作，及時共享信息，形成監(jiān)管合力，確保對違規(guī)行為的快速響應(yīng)與處理。

九、對參與虛假宣傳和數(shù)據(jù)造假的行政執(zhí)法人員，必須依法依紀(jì)從嚴(yán)追責(zé)，以營造公正、公平的市場環(huán)境。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 7

隨著國家經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民生活水平的逐步提升，越來越多的城市居民開始追求更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)因此成為了區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。然而，伴隨而來的房價急劇上升問題也引起了社會的廣泛關(guān)注。為了應(yīng)對這一現(xiàn)象，國家實施了一系列政策措施來調(diào)控市場。本文將對__市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢進(jìn)行深入分析。

__市位于__的中部，是__自治區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)中心之一，雖然該市的房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，但近年來隨著政策的支持和城市建設(shè)的加快，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。

(一) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)狀況

目前，__市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量達(dá)到了231家，其中擁有資質(zhì)的企業(yè)有85家，暫定資質(zhì)的企業(yè)為146家。有資質(zhì)的企業(yè)中，二級企業(yè)占10家，三級企業(yè)23家，四級企業(yè)52家。絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)為內(nèi)資和民營企業(yè)，國有企業(yè)的比重逐年下降。外地開發(fā)商也不斷涌入__市場，導(dǎo)致市場競爭加劇，提升了本地企業(yè)的競爭門檻。開發(fā)企業(yè)的注冊資本總額達(dá)22.51億元，從業(yè)人員人數(shù)為4808人，人均注冊資金達(dá)到46.83萬元。

(二) 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)持續(xù)增長的趨勢。到20__年，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次超過50億元，達(dá)59.29億元，同比前一年增長了91.3%，占據(jù)了“十五”期間累計投資的三分之一。

在這其中，住宅建設(shè)的投資達(dá)到了47.8億元，同比增長136.6%。其他用途房屋的投資額為11.49億元，房地產(chǎn)項目投資的整體增幅顯著。

(三) 20__年新開工項目情況

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，20__年新開工的總面積為404.4萬平方米，同比增長125%。其中，住宅的新開工面積約為354.4萬平方米，同比增長151.2%；房屋竣工面積為194.8萬平方米，其中住宅竣工面積為151萬平方米。

(四) 房地產(chǎn)交易市場狀況

1、新建商品房交易情況

在20__年，新建商品房的成交量達(dá)到14413套，同比增長17.97%，成交面積為125.91萬平方米，同比增長18.38%。其中住宅成交9995套，同比增加11.40%，成交面積104.04萬平方米，增幅達(dá)到17.67%；非住宅項目則交易4418套，同比增長36.15%，成交面積為21.87萬平方米，同比增長21.91%。其中，商業(yè)營業(yè)用房成交3748套，成交面積達(dá)20.11萬平方米。20__年，__市新建商品住宅的平均價格為1526.5元/平方米，較前一年上漲了7.5%。

2、新建商品房供求情況

在20__年至20__年期間，__市房屋的竣工面積分別為91.5萬平方米、78.64萬平方米、133.6萬平方米、139.01萬平方米、204.15萬平方米和194.8萬平方米，這六年間商品房的竣工面積總計為840.7萬平方米。房屋的銷售面積分別為67.95萬平方米、75.21萬平方米、__萬平方米、137.52萬平方米、217.49萬平方米和262.03萬平方米，銷售面積總計為904.27萬平方米。

3、存量房交易情況

在20__年，__市存量房的成交套數(shù)為11692套，成交面積為104.37萬平方米，同比分別增長了2.01%和9.08%。其中住宅成交10688套，成交面積為88.83萬平方米，總金額達(dá)到7.67億元，平均成交價格為863.1元/平方米；商業(yè)營業(yè)用房成交877套，成交面積達(dá)到11.67萬平方米，成交總金額為1.76億元，平均成交價格為1508元/平方米。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 8

房地產(chǎn)行業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中逐漸發(fā)揮了不可或缺的重要作用。為深入了解我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及政策對其走勢的影響，有必要進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)研，并提出切實可行的對策建議，以便推動我區(qū)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。我們近期組織相關(guān)部門深入對房地產(chǎn)市場相對成熟的地區(qū)進(jìn)行資料收集，開展實地考察，并召開了意見座談會，傾聽各方的觀點和建議。以下是我區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研的情況報告：

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場的基本情況

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用日益明顯。自1998年開始推行住房市場化改革以來，我區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，特別是自20xx年起，其對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)平均增速顯著，成為我區(qū)發(fā)展速度最快的行業(yè)之一，20xx年，房地產(chǎn)業(yè)的增加值已占到GDP的相當(dāng)比例。

房地產(chǎn)投資對全區(qū)固定資產(chǎn)投資增長起到極大的推動作用。自20xx年以來，固定資產(chǎn)投資作為我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力保持著穩(wěn)定快速的增長趨勢，其中房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，成為全區(qū)固定資產(chǎn)投資中增速最快的板塊，房地產(chǎn)開發(fā)投資對總投資的貢獻(xiàn)比重逐年提高。

房地產(chǎn)業(yè)極大促進(jìn)了消費增長。從20xx年的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)銷售額在五年內(nèi)平均占全社會消費品零售總額的比例較高，成為消費領(lǐng)域中占比最大的行業(yè)之一。尤其是在近幾年，擴(kuò)大內(nèi)需成為推動中國經(jīng)濟(jì)增長的重要動力，擴(kuò)大房地產(chǎn)投資和住宅銷售是實現(xiàn)內(nèi)需增長的重要手段。

房地產(chǎn)業(yè)為財政收入提供了有效支撐。20xx年至20xx年，房地產(chǎn)稅收實現(xiàn)了平穩(wěn)增長，增加了大量的財政收入，20xx年全區(qū)房地產(chǎn)稅收占總體稅收收入的比重可觀。盡管進(jìn)入20xx年房地產(chǎn)市場受到了一些沖擊，稅收占比有所下滑，但總體仍為地方財政收入貢獻(xiàn)顯著。

二、我區(qū)房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)

1、房價波動劇烈，市場回暖迅速。我區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸壯大，伴隨本地企業(yè)的發(fā)展，不少實力較強(qiáng)的開發(fā)商在業(yè)務(wù)模式和營銷策略上不斷創(chuàng)新。受中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策的積極影響，我區(qū)房地產(chǎn)市場步入了快速發(fā)展的周期。金融機(jī)構(gòu)針對國家促進(jìn)消費政策的落實，增加了對居民信貸的支持，從而加速了房地產(chǎn)市場的回暖。然而，受市場供需關(guān)系的影響，我區(qū)房價的波動幅度較大，暴露出市場尚不夠完善的問題。

2、投資購房意愿下降，消費者購房趨于理性。由于房價快速上漲，不少購房者將購房視為投資項目，這種趨勢在20xx年顯著加劇。但自20xx年以來，受全球經(jīng)濟(jì)波動的影響，我區(qū)房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)下滑跡象，投資型購房者逐漸減少，消費者購房逐步回歸理性。市場需求逐漸演變?yōu)閯傂孕枨螅菽煞钟型M(jìn)一步減少。

3、土地價格上漲幅度大，開發(fā)成本隨之提高。土地供應(yīng)與儲備是房地產(chǎn)企業(yè)從事開發(fā)的根本依據(jù)。隨著土地管理政策的日益嚴(yán)格，土地供應(yīng)的方式也趨向規(guī)范化，土地價格隨著經(jīng)濟(jì)增速的提升而水漲船高，房地產(chǎn)企業(yè)對土地的需求顯著增強(qiáng)，由此推動了開發(fā)成本的上升。

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，我區(qū)及時調(diào)整策略，針對性地制定了一系列政策，以減緩市場下滑趨勢。受益于中央調(diào)控政策的相繼實施，我區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸走出了低谷，市場信心增強(qiáng)，銷售額顯著回升，從而為我區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇貢獻(xiàn)了力量。

三、我區(qū)房地產(chǎn)市場存在的突出問題

隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，其社會經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用日益顯著，但仍顯露出若干問題：存在結(jié)構(gòu)性供需矛盾。普通商品房的價格高于居民消費能力，導(dǎo)致市場上商品住房供需失衡，開發(fā)商雖然利潤可觀，但由于對市場價值的判斷和對降價后果的擔(dān)憂，往往不愿主動降價。住房供應(yīng)體系尚不完善，市場上的商品房種類單一，缺乏科學(xué)的銷售價格和消費群體定位，使得中低收入群體購房困難。房地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在囤積土地的現(xiàn)象，未及時開發(fā)的土地面積較多，造成土地價格上漲，進(jìn)一步推高房價，加重了居民的購房負(fù)擔(dān)。

四、推動我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議

針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，我區(qū)的房地產(chǎn)市場應(yīng)逐步成熟。為促進(jìn)持續(xù)健康發(fā)展，以下幾點建議將尤為重要。一是加強(qiáng)市場信息監(jiān)測，房地產(chǎn)相關(guān)部門需充分運用在線售房系統(tǒng)，實行全面的數(shù)字化管理；未能遵循網(wǎng)絡(luò)銷售的項目將不予以預(yù)售許可證。二是合理引導(dǎo)市場需求，根據(jù)不同收入群體的需求實施差異化的住房供應(yīng)政策，推動理性消費。三是確保土地供需的平衡，政府需加大對土地市場的宏觀調(diào)控，打擊土地炒作，確保土地公平合理的開發(fā)與利用。四是加強(qiáng)城鎮(zhèn)拆遷管理，健全拆遷管理機(jī)制，嚴(yán)格把控拆遷項目的合法性，保障居民的權(quán)益。五是維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，強(qiáng)化對違規(guī)行為的查處，建立規(guī)范化管理機(jī)制，以營造良好的市場環(huán)境。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 9

一、市域基本情況

本市位于省的東北沿海，地理面積達(dá)1880平方公里，海岸線延綿達(dá)144公里，擁有便捷的水陸交通條件。沈海高速公路、正在建設(shè)的溫福鐵路、即將動工的寧武高速公路及規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉于境內(nèi)，共同構(gòu)建起鐵路與公路相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)，這為沿海地區(qū)通往內(nèi)陸省份提供了重要通道。市內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯，工業(yè)方面以電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主的食品加工業(yè)為三大支柱，電力、冶金鑄造、建筑材料、醫(yī)藥化工以及包裝印刷等地方工業(yè)形成特色。20xx年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)147.39億元，同比增長12.6%，在全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”中名列第三；工業(yè)總產(chǎn)值為248.88億元，增長率為11.3%，在20xx年省內(nèi)縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值排名中位居前20名，且人均GDP排名位于全省第十二位。

二、市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

政府發(fā)展戰(zhàn)略：根據(jù)“加強(qiáng)中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，在“十五”期間，以中心市區(qū)為主要建設(shè)對象，輔以中心集鎮(zhèn)，重點加速南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)，并依托國道104線、省道小浦線及楓湖路等軸線促進(jìn)城鎮(zhèn)帶的拓展。初步建立了增強(qiáng)城市服務(wù)功能、促進(jìn)生產(chǎn)生活、提升市容美觀及完善市政設(shè)施的中心城區(qū)，同時形成了布局合理、交通便捷、配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)與小城鎮(zhèn)群的功能互動與優(yōu)勢互補，為建設(shè)一個城市化水平較高、輻射能力強(qiáng)、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化于一體的港口工業(yè)城市奠定了堅實基礎(chǔ)。

三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查

1、房貸市場余額：

隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，20xx年房產(chǎn)抵押貸款余額為×萬元，同比上年增長×%；20xx年房產(chǎn)抵押貸款余額為×萬元，同比上年增長×%；20xx年1至5月份房產(chǎn)抵押貸款余額為×萬元，同比上年增長×%；這組數(shù)據(jù)表明，房貸市場活躍。隨著市經(jīng)濟(jì)的騰飛，金融危機(jī)逐漸被歷史所淡化，經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)，從以上數(shù)據(jù)可以看出房貸市場的活躍程度。部分已經(jīng)抵押給各大銀行的房地產(chǎn)，隨著房價上漲及資本的市場化利用，均有可能實現(xiàn)提前還貸，使得該公司的100%抵押擔(dān)保形式有效利用固定資產(chǎn)。

2、個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押：

我市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)包括電機(jī)電器、船舶修造及以茶葉加工為主的食品加工業(yè)。伴隨這三大產(chǎn)業(yè)的迅速增長，企業(yè)家的有效資本運作使得個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押的貸款額在20xx年為×萬元，同比上年增長×%；20xx年額外增至×萬元，同比再次上漲×%；至20xx年1至5月，個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押金額已達(dá)×萬元，同比上年增長×%；這部分抵押貸款被納入個人經(jīng)營性貸款中，盡管審批流程繁瑣、手續(xù)復(fù)雜等問題仍然存在，但現(xiàn)可為該公司提供100%抵押擔(dān)保貸款，確保資產(chǎn)合理利用。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 10

(1) 政治法律環(huán)境方面

① 國家及地方關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的政策方針，包括房地產(chǎn)定價政策、稅收政策、土地利用及其制度、人口政策等。

② 與房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營相關(guān)的法律法規(guī)，如《房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》、《房地產(chǎn)法》、《土地法》等。

③ 涉及國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及城市戰(zhàn)略等相關(guān)文件。

(2) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面

① 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特征，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、增長速度及效益。

② 項目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、教育條件、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重點開發(fā)區(qū)域及同類物業(yè)的市場供給。

③ 利率水平，貸款獲取的可能性以及預(yù)計的通貨膨脹率。

④ 國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及支柱產(chǎn)業(yè)。

⑤ 居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費潛力。

⑥ 項目地區(qū)的對外開放程度及國際經(jīng)濟(jì)合作狀況，外貿(mào)與外資的發(fā)展情況。

⑦ 針對特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和地點的相關(guān)因素調(diào)查。

⑧ 財政狀況的收支情況。不同物業(yè)類型所需的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析應(yīng)結(jié)合具體項目進(jìn)行針對性調(diào)查。

(3) 社區(qū)環(huán)境方面

社區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值有直接影響，良好的社區(qū)環(huán)境能提升房地產(chǎn)的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。該環(huán)境要素包括：社區(qū)繁華程度、購物便利、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育便利性、安全保障程度、衛(wèi)生狀況、空氣和水質(zhì)以及景觀等。

(4) 房地產(chǎn)市場需求與消費行為方面

① 消費者對特定類型房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點，以及需求的發(fā)展趨勢。

② 影響房地產(chǎn)市場需求的因素，如國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整變化；消費者的構(gòu)成、分布及需求層次；現(xiàn)實需求與潛在需求；消費者收入變化及購買能力。

③ 需求動機(jī)：消費者的購買意愿，影響購買動機(jī)的因素，購買動機(jī)的種類等。

④ 購買行為：不同消費者的購買行為、購買模式，以及影響其心理和社會因素。

(5) 房地產(chǎn)產(chǎn)品方面

① 市場現(xiàn)有房地產(chǎn)產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能及市場生命周期。

② 當(dāng)前房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對產(chǎn)品環(huán)境、功能、布局及售后服務(wù)的反饋及接受度。

③ 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝和新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)上的應(yīng)用情況。

④ 本企業(yè)產(chǎn)品的市場潛力及占有率。

⑤ 建筑設(shè)計和施工企業(yè)的相關(guān)信息。

(6) 房地產(chǎn)價格調(diào)查

① 影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府定價政策對企業(yè)的影響。

② 房地產(chǎn)市場供需狀況的變化趨勢。

③ 房地產(chǎn)價格的需求彈性與供給彈性的情況。

④ 開發(fā)商的各種定價策略及其對租售業(yè)務(wù)的影響。

⑤ 國內(nèi)外相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格信息。

⑥ 價格變動后，消費者和開發(fā)商的反應(yīng)。

(7) 房地產(chǎn)營銷渠道

① 房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制和調(diào)整情況。

② 房地產(chǎn)市場營銷方式的運用情況與發(fā)展趨勢及原因分析。

③ 租售代理商的數(shù)量、質(zhì)量及其運作情況。

④ 租售客戶對代理商的評價。

(9) 房地產(chǎn)市場競爭情況

市場競爭對房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷策略有重要影響。在制定市場營銷決策前，應(yīng)認(rèn)真研究競爭對手可能的反應(yīng)，并密切關(guān)注競爭動態(tài)。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 11

今年以來，隨著國家實施了一系列旨在擴(kuò)大內(nèi)需的利好政策，以及我市積極響應(yīng)的“房產(chǎn)新政”，我市的房地產(chǎn)市場恢復(fù)了活力，開發(fā)投資逐步改善，商品房銷售持續(xù)上升，政策的積極效果愈發(fā)明顯。

一、 當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于調(diào)整階段。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止11月底，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到了94.9億元，同比下降了9.0%。然而，與年內(nèi)最低點相比，投資額已回升近6個百分點，且比三季度提升了1.1個百分點（見圖1），占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，略低于三季度的水平。

市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資為56.0億元，同比下降19.7%，占全市開發(fā)總量的59.0%；而四縣（市）則完成投資38.9億元，同比增長12.4%，占比41.0%。從各區(qū)域投資同比情況來看，只有江都和寶應(yīng)出現(xiàn)增長，其余區(qū)域如廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征均有所下降（詳見下表）。

從投資構(gòu)成來看，1-11月，我市商品住宅投資為78.4億元，同比下降8.7%，占總開發(fā)投資的82.6%。而辦公樓和商業(yè)用途房屋的投資分別為1.2億元和10.5億元，同比下降幅度為21.7%和23.5%；相較之下，其他用途房屋的投資則上漲了48.4%。由此可見，商品住宅的投資占比略有提升。

(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模持續(xù)改善。隨著我市六部門聯(lián)合發(fā)布促進(jìn)新開工項目的政策，以及市場銷售的逐漸回暖，施工面積和竣工面積均有一定的增長，而新開工面積盡管同比下降，但降幅正逐步收窄。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-11月，全市商品房施工面積為1135.9萬平方米，同比增長13.6%。其中，住宅施工面積為887.4萬平方米，同比增長4.1%；辦公樓施工面積則達(dá)到26.7萬平方米，同比增長高達(dá)75.5%；商業(yè)物業(yè)施工面積為161.7萬平方米，同比上升52.5%。竣工面積方面，達(dá)276.7萬平方米，同比增長43.9%；其中住宅竣工面積為241.7萬平方米，辦公樓和商業(yè)用途房屋分別同比增加143.2%和111.1%。新開工面積為293.0萬平方米，同比下降22.7%，在人均新開工數(shù)據(jù)中，住宅新開工面積下降幅度最大，達(dá)到30.0%。

(三)新政策助推商品房銷售強(qiáng)勁增長。今年1-11月，全市商品房銷售總面積達(dá)到313.1萬平方米，同比增長58.5%。其中住宅銷售面積為286.8萬平方米，同比增長64.7%；辦公樓銷售面積達(dá)到3.8萬平方米，增長92.5%；商業(yè)用途房屋銷售面積也實現(xiàn)了20.3萬平方米的增長，增幅為8.0%。商品房銷售金額為147.6億元，同比增長92.1%；住宅銷售金額則為130.8億元，同比增長103.2%。

(四)開發(fā)資金到位情況良好，資金壓力有所緩解。伴隨商品房銷售的回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠速度加快，市場的資金狀況有所改善。1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金總額為149.5億元，同比增長12.5%；其中，本年到位資金為131.2億元，相比去年增長13.3%，上年末結(jié)余資金則為18.4億元。今年的到位資金與開發(fā)投資完成額的比為1.6倍，高于去年的1.3倍的水平。

二、房地產(chǎn)新政對市場的影響分析

1、房產(chǎn)新政的累積效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。自去年四季度以來，我市出臺了一系列有效的“房產(chǎn)新政”，在新一年進(jìn)一步完善和細(xì)化措施，包括稅收政策的調(diào)整和購房者的負(fù)擔(dān)減輕。這些政策不僅降低了購房成本，同時緩解了開發(fā)商的資金壓力，極大增強(qiáng)了市場信心，并推動了市場的回暖。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。今年下半年以來，面對市場壓力，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整了開發(fā)策略，推出促銷活動以刺激購房需求，從而推動了成交量的顯著增長。

3、城鎮(zhèn)居民收入增長明顯，消費信心增強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐步上升，截止11月底達(dá)到了17878元，同比增長12.0%。居民收入增長與購房需求的積聚，使得購房意愿顯著提升。

三、需要關(guān)注的兩個問題

商品房新開工面積首次出現(xiàn)下降。由于去年銷售低迷，今年1-11月的數(shù)據(jù)表明，全市的新開工面積為293.0萬平方米，同比下降22.7%。這一趨勢值得關(guān)注，因其可能對未來市場供應(yīng)和開發(fā)投資產(chǎn)生影響。

房價高位運行可能限制銷售增長。隨著銷售回暖，不少開發(fā)企業(yè)貨品開始漲價，這可能導(dǎo)致銷售的再次承壓。從數(shù)據(jù)來看，市區(qū)商品房平均成交價格達(dá)5375.35元/㎡，同比上漲12.3%。這種價格上漲可能會抑制普通消費者的購房意愿，進(jìn)而影響整體市場情況。

四、推動我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議

1、加速政策調(diào)整，為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造空間。目前，政府應(yīng)進(jìn)一步放寬政策，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，營造良好的政策環(huán)境。

2、規(guī)范土地市場，引導(dǎo)合理開發(fā)。政府應(yīng)從多個方面加強(qiáng)對土地市場的監(jiān)管，以促使開發(fā)商合理規(guī)劃建設(shè)中小戶型和保障性住房項目，滿足大多數(shù)居民的住房需求，緩解市場壓力。

3、穩(wěn)定就業(yè)，增加居民收入。提升居民的購買力是促進(jìn)房地產(chǎn)成交的重要因素，政府應(yīng)關(guān)注就業(yè)和收入的提升，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。

4、改善開發(fā)環(huán)境。政府應(yīng)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升城市軟硬件條件，以吸引更多優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)入駐，推動市場的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 12

隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，居民的生活水平也在不斷提升，教育、住房、汽車及通信等方面的消費逐漸成為熱點，其中尤以住房消費最為顯著。隨著住宅商品化體制的逐步完善，房地產(chǎn)市場體系日漸成熟，在公眾消費熱情高漲的推動下，房地產(chǎn)業(yè)保持了快速發(fā)展的良好勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，20xx年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占GDP的比例為7.6%。由于房地產(chǎn)業(yè)與眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，極大地促進(jìn)了建筑行業(yè)的發(fā)展和社會就業(yè)的擴(kuò)大，成為經(jīng)濟(jì)杠桿的重要組成部分，對城市建設(shè)和改善居民生活條件都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)自1998年起在住房體制改革的推動下逐步起步，市場消費活動顯著增強(qiáng)。自20xx年起，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持強(qiáng)勁態(tài)勢，20xx年全縣的房地產(chǎn)投資達(dá)到2.0376億元，同比增長162.7%，占全縣固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟(jì)增長的重要動力。

為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，以下是對我縣房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、面臨的問題以及相關(guān)建議的剖析：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速擴(kuò)展，民營企業(yè)異軍突起。

由于我縣的房地產(chǎn)市場起步相對較晚，發(fā)展較為緩慢，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤吸引了大量民營和股份制企業(yè)進(jìn)入。20xx年，我縣僅有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。而到20xx年底，開發(fā)企業(yè)數(shù)量已增至17家，擁有三級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)有2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家；國有企業(yè)僅剩1家，民營企業(yè)已增至16家。20xx年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資額占總開發(fā)投資的96%，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主力軍。

2、房地產(chǎn)投資強(qiáng)勁增長，成為拉動整體投資的重要力量。

作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，尤其自20xx年起，隨著城建規(guī)模的擴(kuò)大、基礎(chǔ)設(shè)施投資的加快、舊城改造力度的加大以及房改政策的推動，市場需求大幅提升，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到7757萬元，是上年投資額的5倍，并且高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速4.5倍；20xx年又完成房地產(chǎn)開發(fā)投資x萬元，同比增長1.6倍，依舊高于同期全社會固定資產(chǎn)投資的增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比例逐年上升，20xx年為3.32%，20xx年猛增至13.25%，20xx年再創(chuàng)新高達(dá)24.71%，成為整體投資增長的主要引擎。可以說，這幾年的投資擴(kuò)展是市場釋放性增長，并未出現(xiàn)因投資過熱而引發(fā)的“泡沫”問題。

3、商用房建設(shè)投資增幅明顯，商品住宅建設(shè)依然占據(jù)主導(dǎo)。

在國家政策的引導(dǎo)下，鼓勵住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點，我縣房地產(chǎn)企業(yè)加大了住宅開發(fā)的力度，取得了顯著進(jìn)展。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，20xx年至20xx年，住宅建設(shè)投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%和64.9%；而商用房的投資占比分別為15.86%、29.2%和33.86%。雖然從比例上看，商用房建設(shè)投資呈上升趨勢，而住宅建設(shè)投資有所下降，但住宅市場依然保持著主體地位。

4、土地投放量逐年增長，開發(fā)規(guī)模逐漸擴(kuò)大。

過去三年，我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，市場交易異常火熱，房地產(chǎn)開發(fā)項目所需土地投放量逐年遞增。20xx年全縣土地總投放量為16畝；20xx年投放量達(dá)到98畝，是上年的6倍；到20xx年，總投放面積已達(dá)236畝，同比增長2.2倍。土地投放的方式也從以往的單體地塊出讓逐步轉(zhuǎn)向小區(qū)化、規(guī)模化、整體化的出讓模式。20xx年開發(fā)每宗房地產(chǎn)出讓土地的平均面積為1.36畝，而到了20xx年，這一數(shù)字躍升至10.59畝，再到20xx年更是達(dá)到了21.83畝，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模日益擴(kuò)大。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 13

縣級（特別是在中西部地區(qū)的欠發(fā)達(dá)縣）房地產(chǎn)行業(yè)的特點是規(guī)模小、售價低、購買力難以持久，形成“短平快”的趨勢：通常這些企業(yè)是依附于大型開發(fā)商的小型公司，運作模式為購地建小區(qū)或幾棟商住樓，銷售接近尾聲便迅速撤離尋找新的商機(jī)，開發(fā)周期一般為一至三年，屬于短期行為。開發(fā)商多為前些年迅速致富、追逐行業(yè)高額利潤的投資者，他們的素質(zhì)參差不齊。財務(wù)人員往往是臨時聘請的當(dāng)?shù)馗辉Ｈ藛T，因缺乏專業(yè)知識，稅務(wù)與財務(wù)處理不規(guī)范，增加了稅收征管的難度：

稅收征管現(xiàn)狀：工作被動，質(zhì)量不高

一、短期效益驅(qū)動的地區(qū)觀念造成干擾：經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)愈發(fā)重視招商引資，作為政績的重要方面，房地產(chǎn)行業(yè)因其見效快而備受各級政府青睞。地方政府普遍存在重發(fā)展輕管理的思想，為了吸引“鳳凰”，制定了各式各樣的地方政策，因地制宜，結(jié)果在稅收政策上開了一些口子，給依法征稅帶來了障礙，也時常干擾稅務(wù)部門的日常管理工作。

二、行業(yè)要求不高導(dǎo)致資金密集與財務(wù)核算水平低，增加了稅收征管難度：縣級房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)門檻低，找到一個掛靠單位、租個辦公室，以及幾個相關(guān)行業(yè)人員就能開展業(yè)務(wù)。例如，在武寧縣這樣一個人口不足十萬的小縣城，投資幾千萬的房地產(chǎn)企業(yè)就有十幾家，實際操作上更有近百個個體開發(fā)商，他們參差不齊。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，面對復(fù)雜的成本費用和項目核算需求，企業(yè)應(yīng)建立規(guī)范的財務(wù)體系，但目前一些稍具規(guī)模的開發(fā)商通常由幾個股東和少數(shù)財務(wù)、工程人員組成，個體開發(fā)商更是將所有事情自己處理，財務(wù)核算幾乎沒有。而且，真實的成本和費用、隱瞞收入的現(xiàn)象普遍存在，這給稅收征管工作帶來了煩惱。

三、稅收征管手段簡單化，所得稅和土地增值稅漏繳現(xiàn)象嚴(yán)重：由于成本和費用核算不準(zhǔn)確，目前建筑業(yè)執(zhí)行的預(yù)算指標(biāo)與實際不符，稅務(wù)部門多以房地產(chǎn)銷售收入為依據(jù)，按照固定比例征收所得稅，土地增值稅則按預(yù)征率收取，這種方式造成收入與實際情況不符。比如，武寧縣今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)實際征收的營業(yè)稅為509萬元，所得稅170萬元，土地增值稅68萬元。房地產(chǎn)作為暴利行業(yè)的現(xiàn)狀已不爭的事實。

解決方法探討

一、思想上客觀分析房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，改變對收入的依賴思想：1、從宏觀和微觀兩個角度向地方黨政領(lǐng)導(dǎo)詳細(xì)分析房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)影響。房地產(chǎn)產(chǎn)品主要屬于消費行業(yè)，其帶來的短期繁榮并不能持續(xù)支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，過度繁榮將擠壓其他投資，過快開發(fā)也會帶來土地資源的浪費，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)保持警惕，國際慣例通常不會對行業(yè)給予過多優(yōu)惠。2、鼓勵地稅干部克服畏難情緒，積極開展調(diào)查研究，掌握工程進(jìn)展和銷售情況，實施動態(tài)監(jiān)管，不給逃稅者留有可乘之機(jī)。

二、加強(qiáng)宣傳力度，強(qiáng)制規(guī)范財務(wù)核算，提高稅務(wù)申報的準(zhǔn)確性：稅務(wù)管理部門應(yīng)有針對性地逐戶開展稅務(wù)輔導(dǎo)，明確稅收政策，并將相關(guān)政策的背景和目的詳細(xì)告知納稅人，促使他們重視財務(wù)核算，及時、準(zhǔn)確地進(jìn)行納稅申報，為后續(xù)的稽查工作打下堅實基礎(chǔ)。

三、加強(qiáng)培訓(xùn)與檢查，強(qiáng)化稅務(wù)稽查職能：稅務(wù)稽查作為打擊逃稅的職能部門，應(yīng)深入研究房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)和核算，提升人員的政治和業(yè)務(wù)素質(zhì)。在檢查中主動與其他相關(guān)部門溝通，積極收集資料，建立完整的證據(jù)鏈，重點查處所得稅與土地增值稅，確保依法辦事，嚴(yán)厲打擊逃稅行為，以提高逃稅的風(fēng)險成本，讓那些心存僥幸的人不敢逃避稅務(wù)責(zé)任。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 14

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨多重挑戰(zhàn)，市場出現(xiàn)了銷售疲軟、供需失衡等問題，推動該行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展成為亟待解決的課題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1-8月，全國房地產(chǎn)銷售面積為31980萬平方米，同比下降12.5%。在東南沿海部分城市，房價降幅在15%至35%之間。在房地產(chǎn)低迷的背景下，各地土地供應(yīng)量減少，土地成交量也未能恢復(fù)。上半年，我國多個地區(qū)出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，新的出讓地塊不斷被撤回。

目前，某中心城區(qū)的房價尚處于合理區(qū)間，雖然與周邊城市相比略有波動，但整體上價格仍然位于相對穩(wěn)定的范圍內(nèi)。然而，1-8月，中心城區(qū)商品房銷售面積為45萬平方米，同比下降50%。該區(qū)域共出讓土地20宗，面積470畝，同比減少75%。中心城區(qū)的房地產(chǎn)市場低迷主要受到全球經(jīng)濟(jì)放緩、政策調(diào)控及媒體報道影響，購房者觀望情緒明顯。

二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的依賴條件

房地產(chǎn)市場的核心驅(qū)動因素為城市化進(jìn)程、工業(yè)化發(fā)展以及居民收入的提升，這三者相輔相成，共同推動房地產(chǎn)市場的繁榮。

1、工業(yè)化進(jìn)程的影響。工業(yè)化進(jìn)程的快慢直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化推動了城市化和居民收入的增長；另一方面，房地產(chǎn)發(fā)展也促進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程，這種互動在工業(yè)化加速的階段尤為顯著。研究表明，當(dāng)二產(chǎn)增加值占GDP比重達(dá)到40%-60%時，工業(yè)化進(jìn)入中期階段。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，二產(chǎn)比重已經(jīng)突破50%，顯示出該地區(qū)正在邁向工業(yè)化中期。

2、城市化進(jìn)程的推動。城市化進(jìn)程的加速與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著直接的正向關(guān)系。城市化不僅帶來住房需求的增加，也提升了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。為了推動中心城區(qū)的發(fā)展，近年來相關(guān)部門制定了一系列措施，從“生態(tài)城市”建設(shè)到“宜居城市”標(biāo)桿，帶動了城市化進(jìn)程。數(shù)據(jù)顯示，中心城區(qū)面積已從20xx年的35平方公里擴(kuò)展至45平方公里，城市化率提升至37%。當(dāng)城市化率在30%-60%時，房地產(chǎn)市場往往會經(jīng)歷快速發(fā)展階段。

3、居民收入的增長。居民收入的提升直接決定了住房購買力。隨著居民收入的快速增長，住房消費需求呈現(xiàn)上升趨勢，消費觀念也從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)變。通過數(shù)據(jù)顯示，××年居民人均GDP已達(dá)到1460美元，預(yù)計隨著經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)市場仍將保持良好發(fā)展態(tài)勢。

三、建議措施

為應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)，建議從以下幾個方面著手，激發(fā)市場活力。

1、穩(wěn)定房價。應(yīng)以“穩(wěn)定”為主基調(diào)，采取靈活的政策措施防止房價大幅波動。可以通過房地產(chǎn)協(xié)會設(shè)定價格底線，幫助市場建立合理預(yù)期，形成政府、開發(fā)商與消費者的多贏局面。

2、控制土地供應(yīng)。需合理調(diào)控土地出讓規(guī)模，保證市場供求關(guān)系的穩(wěn)定。建議每年控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模在50萬平方米以內(nèi)，確保有效保護(hù)房地產(chǎn)市場的秩序。

3、增強(qiáng)政策支持力度。對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目提供更多信貸支持，同時適度下調(diào)土地競買保證金，提高開發(fā)項目的可行性。放寬項目開竣工期限，提高審批效率。

4、推出購房優(yōu)惠政策。針對購買普通商品房的居民，實施契稅減免以及公積金貸款的優(yōu)惠政策，降低首次購房者的經(jīng)濟(jì)壓力。

5、調(diào)整保障性住房政策。對于經(jīng)濟(jì)適用房，建議實施貨幣補貼，減少實物分配，擴(kuò)大保障范圍，讓更多居民享受到住房保障。

6、增強(qiáng)土地儲備。政府應(yīng)在市場低迷時收儲土地，適時推出土地，保持市場供給平穩(wěn)，防止價格劇烈波動。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 15

一、調(diào)研時間：

x年xx月xx日-xx月xx日

二、調(diào)研地點：

北京——國貿(mào)、三里屯，上海——陸家嘴、南京東路，廣州——天匯、珠江新城，深圳——羅湖、南山深港，杭州——西湖、錢塘江邊等。

三、調(diào)研目的：

了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，研究各區(qū)域的物業(yè)管理模式、銷售策略及市場需求，借鑒成功案例，綜合分析房地產(chǎn)項目的空間布局、環(huán)境營造及營銷方法，獲取有效的市場信息，為公司后續(xù)的項目開發(fā)與市場運營提供數(shù)據(jù)支持與建議。

四、調(diào)研情況回顧：

1、北京國貿(mào)CBD，總建筑面積㎡，公攤率%，租金均價xx元/㎡，合同期限三年，每年遞增％，物業(yè)費xx元/㎡。該地段作為金融中心，周邊配套成熟，商務(wù)氛圍濃厚，商鋪吸引力強(qiáng)。

2、上海陸家嘴，總建筑面積㎡，租金均價xx元/㎡，物業(yè)費xx元/㎡，該地段靠近多個總部基地，吸引眾多企業(yè)入駐，商鋪需求穩(wěn)定，商業(yè)氣氛火熱。

3、廣州珠江新城，面積㎡，租金均價xx元/㎡，物業(yè)費xx元/㎡，該區(qū)域擁有豐富的文化活動與商業(yè)設(shè)施，吸引了大量消費者。

4、深圳南山，面積㎡，租金均價xx元/㎡，物業(yè)費xx元/㎡，該區(qū)域因高科技企業(yè)集中而形成了新的商業(yè)模式，具有很高的人流聚集潛力。

五、調(diào)研體會

通過實地考察，發(fā)現(xiàn)一個房地產(chǎn)項目的持續(xù)發(fā)展，需要具備“獨特性、差異化、競爭力”特點。項目的地理位置至關(guān)重要，商業(yè)文化和業(yè)態(tài)布局的多樣化也影響著消費者的選擇。地產(chǎn)項目需要根據(jù)市場潮流進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，特別是關(guān)注年輕消費者的需求。例如，結(jié)合社交媒體的熱點，打造獨特的消費場景，提高客戶的參與度與粘性。

六、項目分析及調(diào)研建議

（一）市場現(xiàn)狀分析

1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場受到政策調(diào)控影響，整體形勢趨于穩(wěn)定，但在某些區(qū)域需求依舊強(qiáng)勁，尤其一線城市及部分二線城市的核心地段，依舊吸引大量投資。

2、根據(jù)調(diào)研，各區(qū)域的業(yè)態(tài)分化明顯，商圈之間的競爭加劇，因此建議在項目選址及業(yè)態(tài)布局時，需要深入分析區(qū)域的商業(yè)環(huán)境及目標(biāo)客戶群體，從而制定更具針對性的招商策略。

（二）市場定位

1、建議針對年輕消費群體，定位為結(jié)合多元業(yè)態(tài)的購物中心，包括特色餐飲、時尚潮品、親子娛樂等，打造一站式消費體驗。

2、結(jié)合區(qū)域的特色與優(yōu)勢，建議深度挖掘本土文化元素，進(jìn)行文化主題項目的規(guī)劃，以增強(qiáng)消費者的歸屬感。

（三）未來運營建議

1、進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)查與分析，了解潛在客戶的需求，確保后期招商方向的準(zhǔn)確。

2、在場景設(shè)計與品牌宣傳上，建議與專業(yè)品牌團(tuán)隊合作，打造富有創(chuàng)意的市場活動，吸引消費者的眼球。

3、利用數(shù)字化營銷手段，如社交媒體、線上推廣等，提高項目的知名度和美譽度，增強(qiáng)客戶互動，提升客流量。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 16

一、房地產(chǎn)行業(yè)概況

（一）區(qū)域基本情況房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，直接影響著經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。以某城市為例，該城市位于發(fā)展迅速的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，周邊交通便利，擁有良好的自然景觀和豐富的文化資源。該市總面積為1200平方公里，人口約為80萬人，其中城市居民占據(jù)了大部分，居民的購房需求持續(xù)增長，促使房地產(chǎn)市場不斷向好發(fā)展。

（二）區(qū)域自然環(huán)境該城市地處臨海地帶，擁有優(yōu)越的自然條件。氣候?qū)儆趤啛釒駶櫄夂颍昶骄鶜鉁貫?9°C，降水量充沛，適合植物生長，面臨豐富的自然資源。地形多樣，既有平坦的城市區(qū)域，也有起伏的山區(qū)，形成了多樣的居住環(huán)境，吸引了大量求購住房的消費者。

（三）區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會條件該市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，GDP年均增長率達(dá)到10%，20xx年GDP總量達(dá)到100億元。居民人均可支配收入達(dá)到6萬元，城市化率逐年提高，社會消費品零售總額逐年上升，達(dá)到了30億元。房地產(chǎn)開發(fā)市場也在迅速蓬勃，吸引了大量外資投資。

（四）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件該市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，城市道路通暢，公共交通系統(tǒng)逐步升級。主要干道和高速公路連接周邊城市，交通便利。軌道交通項目正在建設(shè)中，將大大提升市內(nèi)外的通行效率。現(xiàn)有的各類商業(yè)和生活配套設(shè)施齊全，滿足了居民日常生活需求。

（五）城市定位該市定位為區(qū)域商業(yè)中心和人居環(huán)境示范城市，致力于建設(shè)以商貿(mào)、旅游、科技為主體的現(xiàn)代化城市。未來5年內(nèi)，預(yù)計人口將達(dá)到100萬，建設(shè)用地將逐步擴(kuò)展，以滿足日益增長的人居需求。以城市核心區(qū)域為中心，形成多個功能區(qū)，致力于提升城市的整體形象和生活品質(zhì)。

二、房地產(chǎn)市場動態(tài)

（一）房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢當(dāng)前，該市的房地產(chǎn)市場正處于持續(xù)發(fā)展的階段。由于購房者更加理性，市場競爭逐漸加劇。房地產(chǎn)開發(fā)商需要不斷調(diào)整策略，以適應(yīng)市場變化。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，購房者普遍偏好高品質(zhì)、高性價比的住房，市場需求逐步向中高端市場傾斜。

（二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀隨著城市發(fā)展，房地產(chǎn)用途土地逐漸減少。目前可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地數(shù)量有限，許多開發(fā)商開始探索舊城改造和二手房市場。在這些區(qū)域中，某些地段的房產(chǎn)因地理位置優(yōu)越，成為了熱點，吸引了眾多購房者關(guān)注。

1、開發(fā)現(xiàn)狀某知名樓盤，該項目占地6000平方米，總建筑面積為4萬平方米，包含住宅和商業(yè)部分。住宅部分起售價為18000元/平方米，反響良好，吸引了大量購房者。該項目的成功開發(fā)，為區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場樹立了良好的榜樣。

2、本區(qū)域競爭樓盤分析在該市房地產(chǎn)市場中，多個樓盤競爭激烈。某品牌樓盤以環(huán)境優(yōu)美、配套完善的特點吸引了大量購房者，主要戶型面積從60平方米到120平方米不等，適合不同需求的買家。另一個新推樓盤定位為高端市場，設(shè)有豐富的配套設(shè)施，市場反響積極。

三、土地儲備建議

（一）及時進(jìn)行土地儲備該市應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲備工作，在未來城市擴(kuò)展中確保土地供應(yīng)。選址應(yīng)考慮交通便利性及未來增值潛力，以滿足日益增長的購房需求。

（二）土地出讓應(yīng)合理規(guī)劃房地產(chǎn)市場受多種因素影響，土地出讓價格波動較大。應(yīng)對待儲備地塊進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，以確保土地價值的最大化，同時也為未來的市場穩(wěn)定提供保障。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 17

房地產(chǎn)行業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)組成部分，其長期的使用價值使其被廣泛視為一種投資方式。隨著社會發(fā)展的變化，房地產(chǎn)市場的供給與需求關(guān)系日益需要關(guān)注。房地產(chǎn)市場可以分為增量市場和存量市場，其中存量市場主要指二手房交易市場，是對房屋資源的重新配置。為了更好地了解當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場狀況，筆者近期對xx市的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理（市場）處、房屋置業(yè)擔(dān)保公司及多家中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)研。

受益于房地產(chǎn)增量與存量市場的相互影響，居民的住房觀念逐漸演變，同時銀行對住房消費貸款的支持力度加大，致使我市的二手房交易量顯著增長，市場活躍度提升，尤其是二手房貸款市場也迅速發(fā)展。這一市場的健康運作不僅影響二手房的交易，也對整體房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定起到了關(guān)鍵作用。然而，二手房貸款涉及的評估公司、產(chǎn)權(quán)交易中心、銀行、房屋中介等多個環(huán)節(jié)，如果有任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能導(dǎo)致信貸資金的損失。二手房貸款市場的風(fēng)險管理和融資問題必須引起重視。

一、我市二手房市場的現(xiàn)狀及原因分析

根據(jù)最新的市場數(shù)據(jù)，xx年1-2月，我市二手房市場仍處于調(diào)整期，宏觀經(jīng)濟(jì)因素導(dǎo)致的觀望情緒持續(xù)。盡管開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)采取了一些促銷措施，但整體效果并不顯著，多數(shù)市場指標(biāo)未有明顯改善。

（一）1-2月我市二手房交易情況

在今年的前兩個月，我市的存量房交易總數(shù)為498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房總成交面積為4.32萬平方米，同比下降14%；存量住房成交總面積為3.33萬平方米，同比也下降14%。

（二）1-2月我市二手房價格情況

1-2月的數(shù)據(jù)顯示，我市二手房的平均價格為2480元/平方米，同比增長7.6%。

（三）二手房貸款市場面臨的風(fēng)險和問題

1、還款風(fēng)險

借款人在還款過程中存在信用和能力風(fēng)險。由于我市尚未建立完善的個人信用體系，商業(yè)銀行難以有效評估借款人的信用狀況，導(dǎo)致逾期和壞賬風(fēng)險增加。

2、二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠信風(fēng)險

在貸款過程中，服務(wù)機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險和信用風(fēng)險難以控制，銀行利益受損的風(fēng)險隨之增加。調(diào)查顯示，房屋中介公司在借款人與銀行之間起到橋梁作用，但由于市場規(guī)范尚不完善，中介公司數(shù)量龐雜，服務(wù)質(zhì)量參差不齊。

3、各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險管理仍需改進(jìn)

因為貸款金額較小，手續(xù)繁瑣，許多銀行選擇與中介公司合作。然而，銀行內(nèi)部的風(fēng)險管理機(jī)制尚不完善，導(dǎo)致貸款審批流程過于簡化，增加了壞賬風(fēng)險。

二、解決問題的對策和建議

（一）加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。政府出臺的政策如提高住房公積金貸款額度、降低首付比例等，為市場注入了活力，推動了成交量的回升。這些政策將有助于釋放居民的真實住房需求，并穩(wěn)定市場。

（二）建立完善的個人信用檔案和信用等級制度。通過評估借款人的工作和收入狀況，確定其信用等級，作為貸款決策的依據(jù)。銀行之間應(yīng)實現(xiàn)信息共享，對不良信用記錄的借款人進(jìn)行公示。

（三）推廣二手房交易資金托管業(yè)務(wù)。通過資金托管，確保交易資金的安全性和透明度，有助于維護(hù)交易雙方的權(quán)益。

（四）制定二手房服務(wù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。管理部門需加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介及貸款機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，提高行業(yè)門檻，確保融資服務(wù)質(zhì)量，堵塞潛在的風(fēng)險漏洞，以保護(hù)消費者和銀行的合法權(quán)益。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 18

針對近期房地產(chǎn)行業(yè)的人力資源變動情況，人力資源部對合肥市場相關(guān)專業(yè)技術(shù)崗位進(jìn)行了專項薪酬調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下：

一、總體概述

合肥市的平均工資年增長率約為15%。其中，20xx年合肥的平均工資為34143元/年，而20xx年已經(jīng)上升至39292元/年。房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平緊隨金融行業(yè)，位列第二，整體漲幅達(dá)到22%。通過對合肥多家房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬數(shù)據(jù)調(diào)查，得出了以下結(jié)果：

標(biāo)桿企業(yè)（如恒大、藍(lán)鼎）的薪酬狀況如下：

1、土建工程師：工作經(jīng)驗在3-4年的工資大約為7000元/月，5年以上經(jīng)驗的工資在7500-12000元/月之間；

2、安裝工程師：工作經(jīng)驗在3-4年的工資接近7500元/月，而5年以上經(jīng)驗則在7500-8500元/月；

3、造價工程師：3-4年工作經(jīng)驗的工資為7500-12000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的薪資通常在9500元/月以上。相近企業(yè)（如國軒置業(yè)、文一投資、東海、新華）的薪酬狀況如下：

1、土建工程師：3-4年經(jīng)驗的工資在5000-6000元/月，5年以上經(jīng)驗的工資為6000-8000元/月；

2、安裝工程師：3-4年工作經(jīng)驗的工資達(dá)6000元/月以上，5年以上的工資在8500-10000元/月之間；

3、造價工程師：3-4年的工作經(jīng)驗的薪資在6000-7000元/月，5年以上經(jīng)驗的工資一般在8500元/月以上。

二、比較分析

針對3-4年工作經(jīng)驗的專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行如下比較：

三、問題診斷

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，華鑫房地產(chǎn)公司的工程師薪酬水平與市場相比，整體偏低；

四、對策建議

根據(jù)上述調(diào)查結(jié)果及問題診斷，結(jié)合華鑫房地產(chǎn)近期的離職情況，提出以下建議：

1、薪酬水平與工作負(fù)荷成正比，盡管標(biāo)桿企業(yè)的薪資普遍較高，但也伴隨著高強(qiáng)度的工作壓力。目前華鑫房地產(chǎn)公司的工作飽和度一般，因此建議參考相近企業(yè)的薪酬水平，適當(dāng)調(diào)整華鑫房地產(chǎn)公司工程師的薪資；

2、依據(jù)崗位評估及市場需求稀缺性，為土建、安裝和造價工程師設(shè)定不同的薪酬水平，以便體現(xiàn)各崗位的差異性及層次性。

3、華鑫房地產(chǎn)公司的專業(yè)技術(shù)人員薪資調(diào)整應(yīng)與市場工資變化保持適度一致，并且根據(jù)市場動態(tài)每年進(jìn)行適度調(diào)整。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 19

為了深入分析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，推動本地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定成長，依據(jù)20xx年-20xx年關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)研的相關(guān)工作安排，現(xiàn)將20xx年以來該行業(yè)的市場調(diào)研情況報告如下：

一、市場概況

隨著國家對房地產(chǎn)市場政策的逐步完善，我市房地產(chǎn)市場基本形成了以改善性住房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房為輔的多元化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，成功緩解了不同收入層次家庭的居住需求，居住條件有了顯著提升，整體市場環(huán)境也日趨成熟。

經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)以及相關(guān)政策的實施，成為推動我市房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素。保障性住房的建設(shè)起步較晚，對市場的影響仍需進(jìn)一步觀察。

二、房地產(chǎn)市場主要表現(xiàn)及原因分析

1、房價波動頻繁，市場活躍度提升。由于我市房地產(chǎn)市場起步較晚，并在20xx年后逐步壯大，以本地企業(yè)為主，隨著一些企業(yè)在經(jīng)營策略、市場定位、廣告宣傳等方面的優(yōu)勢凸顯，消費者對房價上漲的心理預(yù)期也逐步增強(qiáng)。在此情況下，市場交易活躍，購房者的“買漲不買跌”心理導(dǎo)致部分樓盤開盤時出現(xiàn)排隊搶購現(xiàn)象。這些因素共同造成了我市房價的頻繁波動，也暴露了市場機(jī)制的不完善。自金融危機(jī)以來，市場受到較大沖擊，20xx年我市商品房空置面積大幅上升，交易量顯著下降，房產(chǎn)開發(fā)活動減緩。到20xx年第一季度，交易量再創(chuàng)低點，顯示出市場的動蕩與復(fù)蘇的不確定性。

2、區(qū)域發(fā)展不均衡，差異明顯。由于我市南北經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在較大差距，房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)也呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異。一些縣區(qū)的房價相對較低，與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨交境制健?/p>

3、投資購房需求減少，消費者變得理性。自20xx年以來，因房價快速上漲，一部分購房者將買房視為投資，刺激了市場的猛增。然而，自20xx年第三季度起，市場受到金融危機(jī)影響，投資型購房者占比減少，許多潛在購房者選擇觀望。部分購房者開始關(guān)注周邊發(fā)達(dá)城市的投資機(jī)會，市場的理性回歸逐漸增強(qiáng)。

4、土地價格上漲，開發(fā)成本增加。隨著土地管理政策日益嚴(yán)格，房企對土地的需求依舊旺盛，但土地供應(yīng)受限，導(dǎo)致價格不斷攀升。根據(jù)調(diào)查，自20xx年以來，土地購置成本在房地產(chǎn)開發(fā)中的占比逐年增加，顯著推動了整體開發(fā)成本的上升。行業(yè)內(nèi)許多開發(fā)企業(yè)未能及時適應(yīng)市場調(diào)整，導(dǎo)致運營壓力加大。

5、融資渠道變化，自籌資金減少。在我市房地產(chǎn)公司整體融資環(huán)境收緊的情況下，盡管貸款資金相對平穩(wěn)，企業(yè)自籌資金及其他資金來源卻顯著下降，反映出當(dāng)前市場的緊張氛圍與投資者的謹(jǐn)慎心態(tài)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位與作用

1、對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。自我國實施住房商品化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增加，行業(yè)年均增長率高于整體國民經(jīng)濟(jì)增速。

2、對投資增長的推動。房地產(chǎn)開發(fā)投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中占有重要比重，成為經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵因素之一。

3、對消費支出的促進(jìn)。房地產(chǎn)銷售額在全社會消費品零售總額中的占比穩(wěn)居前列，對消費市場的拉動作用不可小覷。

4、對財政收入的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)稅收近年來呈現(xiàn)穩(wěn)定增長趨勢，積極推動了我市財政收入的提升。

房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)就業(yè)和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面同樣扮演著重要角色。

四、對規(guī)范房地產(chǎn)市場的建議

為確保房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下工作：

1、政府需加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，防范房價劇烈波動，保持市場的穩(wěn)定性。通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房，平衡市場供需關(guān)系。需對低收入家庭的住房需求進(jìn)行深入調(diào)研，以制定科學(xué)合理的住房政策。

2、建立透明的信息發(fā)布機(jī)制，確保市場參與者能夠獲取準(zhǔn)確的市場數(shù)據(jù)和趨勢分析，為決策提供依據(jù)。

3、加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范管理，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)的發(fā)展，清理不符合市場要求的企業(yè)，提升行業(yè)整體水平。

4、加強(qiáng)土地管理，確保土地供需平衡，合理管控土地價格，避免不必要的價格波動。

要通過多管齊下的策略，不斷提升房地產(chǎn)行業(yè)的市場運作效率，確保其對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的積極作用，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 20

根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，南京房地產(chǎn)市場仍在持續(xù)增長，但供需之間的矛盾依然明顯。20__年南京房地產(chǎn)開發(fā)的累計投資額達(dá)到了445.97億元，同比增加了27%。在20xx年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額為77.2億元，同比增長41%。自__年以來，南京的銷竣比平均為2.64，全年表現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，然而在20xx年前兩個月，銷售面積未能趕上竣工面積，這可能受到市場轉(zhuǎn)折論的影響。

在20xx年1-2月份，南京的商品房銷售均價為5331元，同比20xx年2月份上漲了10.1%，與20xx年全年銷售均價相比微增了0.5%，但與20xx年末的銷售均價相比則略有下降。20xx年12月份，南京市商品房成交量大幅增加，而20xx年前兩個月的成交量則大幅下降，同比減少超過60%。

在20xx年前4個月，南京的住宅市場成交量保持相對平穩(wěn)，較20xx年有所下降。20xx年3月份累計成交面積約為40萬平方米，同比減少17%左右，而截至4月22日，4月份的成交面積已經(jīng)達(dá)到40.2萬平方米，預(yù)計有望超過3月份的成交量，但與20xx年4月相比仍有下滑。

未來兩年內(nèi)，南京的住房建設(shè)計劃將積極響應(yīng)政策號召，土地供應(yīng)將不會過度限制房地產(chǎn)市場。根據(jù)規(guī)劃，南京的住房建設(shè)將逐步落實90/70政策，增加中低價位和中小戶型商品房的供應(yīng)，同時加大保障性住房的建設(shè)。盡管20xx年的土地供應(yīng)相比20xx年減少約135萬平方米，但預(yù)計20xx年將比20xx年增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年內(nèi)，南京房地產(chǎn)市場仍將保持活躍。

一、近年來南京商品房銷售概況。20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積為1137.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米。其中，住宅的銷售額為533.42億元，銷售面積為1064.52萬平方米，銷售均價為5011元/平方米；現(xiàn)房的銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為467元/平方米；期房的銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。

在20xx年1-2月份，南京市商品房的銷售額為24.74億元，銷售面積為46.41萬平方米，銷售均價為5331元，同比20xx年2月份增長10.1%，與20xx年全年銷售均價相比增長0.5%。其中住宅的銷售額為20.61億元，銷售面積為42.63萬平方米，銷售均價達(dá)到4835元/平方米，同比增長16.23%；現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22.2%；期房銷售額為18.56億元，銷售面積為38.26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27.83%。

從各月份的商品房銷售均價走勢來看，20xx年南京的銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢，但自20xx年末至20xx年初，房價有所回落。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著擴(kuò)大，而進(jìn)入20xx年初，可能受淡季和市場預(yù)期影響，成交量相對較低，同比20xx年1-2月份下降超過60%。

在此期間，各區(qū)住宅成交量差異明顯，其中江寧和浦口板塊的成交量居于前列。截至到20xx年4月22日，江寧板塊累計成交約5000套，成交面積約為38.9萬平方米，浦口板塊的成交量則為近3400套，成交面積約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交面積約為11.5萬平方米，浦口板塊成交面積約12.44萬平方米，分別占全市總成交的29%和31%。河西板塊作為南京的高端住宅區(qū)，項目多由知名開發(fā)商承建，房型和質(zhì)量較高，但由于售價偏高，距離市中心較遠(yuǎn)，主要吸引有車族的消費群體，20xx年該板塊的成交量居全市首位；而城南板塊則在4月份成交量上顯著增長，截至到4月22日，成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%。

二、南京各區(qū)域主要在售樓盤。根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤的情況如下：

玄武、白下和鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前列。玄武區(qū)的樓盤售價范圍在9000元/平方米至25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米至15000元/平方米，鼓樓的房價普遍超過10000元/平方米。相對較偏的蘇寧千秋情緣的售價在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤主要集中在河西板塊，該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，樓盤質(zhì)量高，眾多知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海、萬科和棲霞建設(shè)等都在此開發(fā)項目，老南京和新南京均傾向于選擇在此安家落戶，該區(qū)銷售均價普遍在10000元/平方米以上。

新樓盤數(shù)量較多的江寧區(qū)，作為南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境良好，售價相對較低，適合外地大學(xué)生落戶。目前普通住宅售價大約在6000元/平方米，具體價格存在較大差異。江寧區(qū)因其較低的房價和優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，還擁有大量別墅項目，成為富人聚集地，且受益于即將開通的地鐵2號線，預(yù)計江寧區(qū)的房價將有較大的升值潛力。

三、南京未來兩年住房建設(shè)計劃。根據(jù)南京市的住房建設(shè)計劃，20xx年各類住房上市量預(yù)計將達(dá)到1120萬平方米，其中普通住房約850萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房（含廉租房）約240萬平方米，相比20xx年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增長接近一倍，中低價商品房約30萬平方米。20xx年南京廉租房建設(shè)計劃資金投入為3.6億元，計劃建設(shè)1000套廉租住房，約5萬平方米。20xx年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)量為850萬平方米，其中住房建設(shè)用地700萬平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米，與20xx年土地實際供應(yīng)量985萬平方米相比減少約135萬平方米。

20xx年，南京普通住房上市量預(yù)計約為800萬平方米，較20xx年的850萬平方米有所下調(diào)，其中中低價位和中小戶型商品房約560萬平方米，政策將逐步落實90/70；經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米，和20xx年的計劃持平；中低價商品房（含限價房及拆遷復(fù)建房）預(yù)計上市總量為60萬平方米，較20xx年的30萬平方米供應(yīng)計劃翻倍；廉租房計劃資金投入3.4億元，計劃建設(shè)1000套廉租住房，約5萬平方米。20xx年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)為1050萬平方米，其中普通商品住宅用地850萬平方米，保障性住房用地200萬平方米，相較20xx年供應(yīng)量有所增加，預(yù)示著土地市場將持續(xù)活躍。南京市的住房建設(shè)計劃在未來兩年將穩(wěn)步推進(jìn)并保持穩(wěn)定。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 21

我市房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，對推動社會和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步起到了積極作用，但在這一發(fā)展過程中，行業(yè)內(nèi)部仍然存在結(jié)構(gòu)不合理、房價過快上漲等明顯問題，亟需我們予以重視。

（一）、商品住宅價格持續(xù)上漲，增幅顯著

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從20xx年至20xx年，我市商品房銷售價格保持增長趨勢，全市商品住宅的平均銷售價格分別為750元/平方米、885元/平方米、1020元/平方米、1120元/平方米和1350元/平方米，今年6月底已達(dá)到1468元/平方米，年均增長幅度達(dá)15.8％，今年6月底又比去年末上漲了8.7%。海勃灣城區(qū)的房價高出海南烏達(dá)兩地20%以上。調(diào)查顯示，在海勃灣城區(qū)，已使用多年的舊樓房平均價格也超過1400元。

（二）、舊房拆遷進(jìn)度慢，造價增加

我市的房地產(chǎn)發(fā)展與舊城改造密切相關(guān)。城市房屋拆遷是一項重要的民生工程，面臨著各級政府的巨大挑戰(zhàn)。在部分拆遷區(qū)域，少數(shù)被稱為“釘子”戶的拆遷戶因高額補償要求，使得開發(fā)商難以達(dá)成共識，進(jìn)而影響拆遷進(jìn)度。例如，自20xx年開始的鉆北小區(qū)，至今仍存在未拆遷房屋，直接影響了小區(qū)的整體開發(fā)和居住環(huán)境的改善。拆遷時間的推遲也導(dǎo)致許多已拆遷戶無法按時回遷，增加了開發(fā)商和購房者的成本，進(jìn)一步推高了房價。

（三）、開發(fā)結(jié)構(gòu)性問題凸顯

當(dāng)前，我市房地產(chǎn)市場正處于快速增長階段，但市場供給存在明顯的不平衡問題。主要表現(xiàn)在：一是經(jīng)濟(jì)適用房比例偏低，二是大戶型住宅供應(yīng)過多，而小戶型住宅明顯不足，三是高價位房源較多，中低價位房源稀缺，導(dǎo)致中低收入家庭的購房機(jī)會極為有限。從商品房的供求情況來看，近兩年來我市商品住宅幾乎沒有空置現(xiàn)象，盡管施工面積大幅增加，但居民的購房熱情依舊高漲，加之礦區(qū)、農(nóng)區(qū)以及外圍市民的涌入，導(dǎo)致商品住宅一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。

（四）、家庭收入與房價比例偏高

依據(jù)國際慣例，住房信貸條件健全的情況下，收入與房價的合理比應(yīng)為56倍。然而，我國作為發(fā)展中國家，烏海市屬于西部地區(qū)，房地產(chǎn)起步較晚，收入與房價比例相對較低。目前，海勃灣城區(qū)新建房價已超過1500元，購置一套100平方米的住宅（含簡單裝修）大約需要18至20萬元，而在市中心或優(yōu)質(zhì)小區(qū)購房，價格更高。數(shù)據(jù)顯示，20xx年我市城市人均可支配收入為10008元，測算得收入與房價比為1:6.2。但目前我市城鎮(zhèn)居民中，有超過60%未達(dá)到平均收入水平，收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，對應(yīng)的收入與房價比高達(dá)1:7.7和1:11.8。對于以工礦區(qū)居民為主的城市，當(dāng)前商品房價格已超出大多數(shù)居民的支付能力。

（五）、重視前期開發(fā)而忽視后期服務(wù)

由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商對可持續(xù)發(fā)展的認(rèn)識不足，質(zhì)量意識弱，部分承諾無法兌現(xiàn)，建筑面積縮水以及配套服務(wù)不到位，造成了前期開發(fā)重于后期服務(wù)的趨勢。物業(yè)管理問題頻發(fā)，導(dǎo)致居民購房時顧慮重重。部分開發(fā)商缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，短期利益至上，忽視長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，進(jìn)而影響市場的健康發(fā)展。

（六）、商業(yè)用房空置問題逐漸顯現(xiàn)

從20xx年到20xx年，我市商業(yè)用房累計竣工面積達(dá)到34.5萬平方米，實際銷售面積為30.8萬平方米，商業(yè)用房空置現(xiàn)象日益嚴(yán)重。目前，部分竣工項目的出租情況不容樂觀，例如鉆石廣場、帝王廣場等商業(yè)區(qū)內(nèi)，除了臨街房屋出租情況較好外，廣場內(nèi)部的房屋空置現(xiàn)象較為明顯。這一方面使得開發(fā)商面臨資金積壓的風(fēng)險，影響資金回流，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展；另一方面，由于大部分房屋已售給購房戶，出租情況不佳，投資風(fēng)險在一定程度上轉(zhuǎn)嫁給購房者，進(jìn)而降低未來對商用房投資的熱情。

近期，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格的意見，同時建設(shè)部最新出臺的關(guān)于新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見，將為進(jìn)一步抑制房價增長注入動力。我市應(yīng)迅速落實這些政策，增強(qiáng)房價調(diào)控能力，規(guī)范房地產(chǎn)市場價格。及時調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)100平方米以下中小戶型住宅的建設(shè)，使住宅價格與居民收入比保持在合理區(qū)間，讓廣大中低收入家庭對住房的巨大需求轉(zhuǎn)化為實際購買力，以銷售帶動開發(fā)，推動房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)新的跨越。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 22

近期，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了重要變化，為了深入了解市場情況，我在一個為期三天的行業(yè)研討會上，收集了來自不同地方的觀點和經(jīng)驗。這次會議不僅邀請了業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行分享，還安排了各地的資深從業(yè)者探討了各自的見解，使得與會人員受益良多。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）行業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量增長迅速，但質(zhì)量參差不齊。

隨著市場的不斷發(fā)展，各大房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)如雨后春筍般涌現(xiàn)，數(shù)量激增。然而，許多機(jī)構(gòu)的規(guī)模較小，實力相對薄弱，缺乏品牌意識，這對于整個行業(yè)的健康發(fā)展帶來了隱患。

相關(guān)政策逐漸向市場化轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致一大批創(chuàng)業(yè)者進(jìn)入這一領(lǐng)域，但大多數(shù)都是小型估價公司，缺乏專業(yè)背景和長遠(yuǎn)規(guī)劃，導(dǎo)致市場競爭環(huán)境較為混亂。

（二）客戶需求不夠主動。

在國外，房地產(chǎn)估價師的社會地位普遍較高，他們往往是許多家庭進(jìn)行資產(chǎn)投資不可或缺的顧問。然而在我國，普通消費者往往對專業(yè)的房地產(chǎn)估價服務(wù)缺乏主動性，面對估價需求，他們通常是在被動情況下才尋求幫助。這種趨勢主要源于公眾對估價行業(yè)的認(rèn)知不足，以及法律體制的局限性。

（三）現(xiàn)場勘查不夠嚴(yán)謹(jǐn)。

一些估價機(jī)構(gòu)在進(jìn)行評估時，忽視了現(xiàn)場勘查的必要性，存在通過資料簡單判斷的現(xiàn)象。更有甚者，有機(jī)構(gòu)甚至?xí)卧炜辈煊涗洠@嚴(yán)重影響了評估結(jié)果的真實性與準(zhǔn)確性。

（四）商業(yè)賄賂現(xiàn)象頻繁。

在行業(yè)內(nèi)，商業(yè)賄賂仍然是一個老問題，盡管相關(guān)部門積極治理，但效果有限。低估價收費和高回扣比例的現(xiàn)象屢見不鮮，使得市場秩序受到嚴(yán)重影響。

（五）市場競爭機(jī)制混亂。

在缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的情況下，許多估價機(jī)構(gòu)通過壓低價格來爭奪市場份額，導(dǎo)致行業(yè)競爭失序，嚴(yán)重影響了評估結(jié)果的公正性和權(quán)威性。

二、應(yīng)對策略及建議

為了行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須建立合理的管理機(jī)制。

（一）加強(qiáng)行業(yè)自律，成立地方估價協(xié)會。

在市場化條件下，行業(yè)協(xié)會應(yīng)發(fā)揮更大的作用，負(fù)責(zé)估價師的資格管理、繼續(xù)教育及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定。為此，政府應(yīng)賦予協(xié)會一定的管理權(quán)利，并逐步將相關(guān)職能移交給專業(yè)機(jī)構(gòu)。

（二）嚴(yán)格市場準(zhǔn)入門檻。

對估價人員及機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入應(yīng)實施嚴(yán)格的管理制度，確保每一個從業(yè)者都具備必要的專業(yè)素養(yǎng)，提升整體服務(wù)質(zhì)量。要建立健全的責(zé)任機(jī)制，確保評估報告的權(quán)威性和有效性。

（三）制定合理的收費標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)違規(guī)處罰。

行業(yè)內(nèi)應(yīng)統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)，限制低價競爭現(xiàn)象的發(fā)生。對于違反行業(yè)規(guī)范的行為，應(yīng)加大懲處力度，維護(hù)市場秩序。

（四）對優(yōu)秀機(jī)構(gòu)予以扶植與支持。

應(yīng)針對那些具備潛力和實力的估價機(jī)構(gòu)提供政策支持，鼓勵其創(chuàng)造品牌效應(yīng)，提升市場信任度。

三、

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要全社會的共同努力，通過完善的制度和規(guī)范，實現(xiàn)行業(yè)的健康與持續(xù)發(fā)展。只有在理性的管理和專業(yè)團(tuán)隊的支持下，才能為消費者提供更高質(zhì)量的服務(wù)，實現(xiàn)行業(yè)的整體提升。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 23

自20xx年初以來，面對不斷增長的房地產(chǎn)庫存壓力，國家和地方各級政府實施了一系列旨在“穩(wěn)需求、去庫存、控風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”的房地產(chǎn)調(diào)控政策。20xx年11月10日，習(xí)近平在主持的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出明確要求：“要加快去化房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展”。隨即，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將去庫存作為20xx年我國經(jīng)濟(jì)工作的重點之一，國務(wù)院常務(wù)會議也提及：“通過加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。各地政府有針對性地制定相應(yīng)措施，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

最近，市委黨校的調(diào)研組走訪了市房管、規(guī)劃、國土等多個職能部門，了解了我市房地產(chǎn)庫存的整體狀況及其成因，并與萬達(dá)、碧桂園、飛揚等多家房地產(chǎn)企業(yè)的高管進(jìn)行了座談，聽取了他們關(guān)于我市去庫存的建議。大家通過深入討論，達(dá)成一致，共同撰寫了以下調(diào)研報告。

一、我市中心城區(qū)房地產(chǎn)庫存綜述

截至20xx年12月31日，中心城區(qū)累計商品房庫存為389.63萬平方米，同比增長16.13%，去化周期為29個月。其中，商品住房庫存達(dá)到263.4萬平方米，同比增長31.8%，去化周期為23個月，比20xx年末縮短1個月，而非住宅庫存為126.23萬平方米，去化周期為63個月。

1、從商品房類型結(jié)構(gòu)分析，住宅占比最大，達(dá)到263.4萬平方米，占待售商品房總量的67.6%；工業(yè)廠房7.36萬平方米，占1.89%；商業(yè)用房101.87萬平方米，占26.15%；辦公用房6.48萬平方米，占1.66%；其他類型房產(chǎn)10.51萬平方米，占2.7%。

2、從商品住房面積來看，單套建筑面積在90平方米以下的普通商品住宅有7061套，49.05萬平方米，占總數(shù)的28.16%和18.61%；90—120平方米的普通商品住宅則有11765套，124.59萬平方米，占46.91%和47.27%；120—144平方米的普通商品住宅為4739套，61.83萬平方米，分別占18.9%和23.29%；而144平方米以上的非普通商品住宅則為1513套，28.54萬平方米，占比6.03%和10.83%。

3、根據(jù)銷售情況，20xx年，中心城區(qū)共銷售商品房16124套，156.07萬平方米，同比分別增長16.85%和19.42%。其中，住宅銷售12139套，面積133.38萬平方米，同比分別增長18.38%和20.59%。90平方米以下的普通商品住宅為2118套，面積16.52萬平方米，分別占總數(shù)的17.45%和12.39%；90—144平方米的普通商品住宅則是9600套，109.18萬平方米，占比79.08%和81.86%；144平方米以上的非普通商品住宅銷售421套，面積7.68萬平方米，占比3.47%和5.76%。

截至今年3月底，中心城區(qū)庫存商品房達(dá)到367.74萬平方米，相較去年年底減少21.89萬平方米，去化周期縮短至26個月，而商品住房的去化周期降至19個月，較去年年底縮短4個月。

從數(shù)據(jù)分析來看，20xx年我市中心城區(qū)商品房庫存量和銷售量均呈現(xiàn)增長，增長幅度基本一致。截止到今年3月底，盡管庫存量有所下降，但依然存在較大的庫存壓力。

與此類似的十堰市的庫存情況也令人關(guān)注。根據(jù)房產(chǎn)在線統(tǒng)計，截止到20xx年6月30日，十堰城區(qū)的可售住宅套數(shù)為41062套，同比增長14%，累計可售住宅面積為4538983.72平米，同比增長13.9%。其中，張灣區(qū)累計可售現(xiàn)房3943套，面積約411485.26平米，茅箭區(qū)11536套，可售面積1323384.19平米，白浪區(qū)有843套，可售面積約93613.05平米，顯示出每個區(qū)域都面臨較大可售現(xiàn)房的壓力。根據(jù)十堰目前的市場情況，每年大約能夠消化15000套房源，截止到6月30日的庫存需要三年的時間才能消化完。

二、我市房地產(chǎn)庫存量偏大的原因分析

1、土地供應(yīng)過剩。在本地財政依賴土地收入以及過去幾年房地產(chǎn)市場火熱的背景下，20xx年以來，荊門和多數(shù)三、四線城市一樣，出現(xiàn)了土地供應(yīng)加速的情況。據(jù)統(tǒng)計，截至20xx年年底，我市中心城區(qū)未動工的房地產(chǎn)開發(fā)用地超過4000畝，而市場需求量每年大約不超過1000畝，這意味著土地的消化期可能延長至4年以上，土地存量仍舊高企。

2、市場需求不足。房地產(chǎn)市場的需求主要分為自住需求、改善型需求、投資和被動型需求。自住型需求受到新型城鎮(zhèn)化的推動，但由于荊門的產(chǎn)業(yè)升級和人口流入增速都相對緩慢，新增購房需求缺乏。改善型需求的主體已經(jīng)受到企業(yè)職工集資建房和團(tuán)購房的分流，投資需求由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策調(diào)整也受到抑制，被動型需求則受限于棚戶區(qū)改造的政策落實。這些因素共同導(dǎo)致了商品房庫存過大的現(xiàn)狀。

3、消費者信心不足。由于國際經(jīng)濟(jì)形勢和全國房地產(chǎn)市場的調(diào)整，消費者普遍對商品房市場持觀望態(tài)度，認(rèn)為房價還有下降空間，因此購買意愿減弱。

三、我市已實施的去庫存措施

針對房地產(chǎn)庫存量大、去化周期長的現(xiàn)狀，從20xx年以來，我市在控制新增房源的將去庫存作為緩解民生問題、穩(wěn)定市場和促進(jìn)發(fā)展的重要措施，并出臺了一系列措施，取得了一定成效。

1、政策引導(dǎo)去庫存。自20xx年9月以來，我市相繼出臺了《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實施意見》等政策文件，從支持合理住房消費、完善住房保障體系、增加金融支持、優(yōu)化市場環(huán)境等方面入手，激活樓市。這些政策的核心包括“兩個創(chuàng)新”、“三個調(diào)整”和“五個放寬”，極大地提振了市場信心，促進(jìn)了市場活躍度。例如，市政府通過采購市場存量商品房作為保障房，鼓勵開發(fā)企業(yè)將符合條件的商品住房轉(zhuǎn)為保障房，以多渠道消化庫存。

2、貨幣化安置作為去庫存的措施。20xx年，我市加大了棚戶區(qū)改造和拆違控違的力度，同時出臺了相關(guān)辦法，在拆遷過程中采用政府采購房源、團(tuán)購等方式，大力推進(jìn)貨幣化安置。通過這一措施，已經(jīng)成功消化了大量的商品住房庫存。

3、市場引導(dǎo)去庫存。去庫存的主體是企業(yè)。市政府每季度召開房地產(chǎn)市場形勢分析會，發(fā)布市場運行情況，鼓勵開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場狀況調(diào)整營銷策略，開發(fā)新的市場領(lǐng)域，提高商品房的銷售效率。

四、對我市房地產(chǎn)去庫存的建議

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，去庫存工作對小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展及社會穩(wěn)定具有重要意義。針對目前的市場現(xiàn)狀，建議今后的工作應(yīng)傾注以下幾個方面：

1、繼續(xù)實施房地產(chǎn)新政，確保行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、積極引導(dǎo)住房消費，鼓勵農(nóng)民工市民化，實行購房補貼和住房公積金政策，支持農(nóng)民和個體工商戶的購房需求。

3、拓寬商品房消化渠道，完善商品住房與保障性住房、安置房之間的聯(lián)動機(jī)制。

4、推動供給側(cè)改革，優(yōu)化土地供應(yīng)，合理配置開發(fā)用地，控制新增庫存。

5、落實金融政策，鼓勵租賃市場的發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，為企業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造空間。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 24

一: 調(diào)查研究的目的:

全面分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場的狀況，探索互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的滲透程度，以及地產(chǎn)服務(wù)市場的存在與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二: 調(diào)查的方法，資料的來源，方法:

采用觀察分析法和資料分析法。資料來源包括權(quán)威的互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站、行業(yè)報告及相關(guān)報紙。

三: 調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)

1. 當(dāng)前房地產(chǎn)市場活躍，但庫存壓力仍然存在。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，20xx年1至9月份，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的逐步回暖，房地產(chǎn)市場投資再次升溫，開發(fā)投資呈現(xiàn)出新的增長態(tài)勢。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計達(dá)到210億元，同比增長28.5%，其中一線城市的商品房施工面積達(dá)到3100萬平方米，同比增長12.3%。盡管銷售有所增長，但目前全市商品房庫存依然高企，預(yù)示著未來市場可能面臨更大的挑戰(zhàn)。

2. 中高端住宅和別墅市場需求漸增。

隨著城市化進(jìn)程的加快和居民生活水平的提高，尤其在核心區(qū)域，購房者對中高端住宅和別墅的需求持續(xù)上升。20xx年1至9月份，別墅類產(chǎn)品的銷售同比增長35%，開發(fā)公司紛紛加大對高端市場的布局。在市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的背景下，廣州市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出外擴(kuò)的趨勢。

3. 地產(chǎn)商采用創(chuàng)新營銷手段來提升銷量。

為了吸引潛在買家，地產(chǎn)開發(fā)商紛紛運用新穎的營銷概念，包括生態(tài)宜居、智能家居、便捷交通等，并在電視、網(wǎng)絡(luò)及其他媒體上進(jìn)行高額廣告投放。數(shù)據(jù)顯示，20xx年10月的廣告投放額達(dá)900萬元，其中某知名樓盤的廣告費就達(dá)到了70萬元，顯示出地產(chǎn)商在推廣中的巨額投入。

4. 二手房市場活躍度提升。

隨著交易程序的簡化和政策的逐漸放寬，二手房市場開始逐步活躍。許多在一線城市購置房產(chǎn)的人群，隨著生活方式的變化，選擇二手房進(jìn)行置換和投資，形成了一股新的市場趨勢。

5. 房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)量激增，但內(nèi)容相似。

目前，中國的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站數(shù)量已超過500個，然而大多數(shù)網(wǎng)站的功能和資訊內(nèi)容相近，難以滿足消費者日益增長的多樣化需求。雖然一些大型門戶網(wǎng)站如新浪、網(wǎng)易等設(shè)有地產(chǎn)頻道，但提供的具體信息質(zhì)量還有待提升，很多網(wǎng)站仍只集中在二手房交易信息的展示上，缺乏深度與廣度。

6. 現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站存在區(qū)域性和技術(shù)局限。

多數(shù)房地產(chǎn)網(wǎng)站依賴于本地市場，未能有效利用互聯(lián)網(wǎng)無地域限制的優(yōu)勢。這一現(xiàn)象的根源在于技術(shù)的限制，現(xiàn)有的網(wǎng)頁技術(shù)難以支持跨區(qū)域的精準(zhǔn)信息展示。

7. 房地產(chǎn)網(wǎng)站的表現(xiàn)形式。

a. 超文本格式。通過文字、圖片及鏈接展示樓盤信息，這種形式是目前主流表現(xiàn)手法。 b. 360度環(huán)視技術(shù)。能夠展示房產(chǎn)周邊環(huán)境，并提供一定的互動體驗，但受限于技術(shù)普及，尚未廣泛應(yīng)用。c. VR技術(shù)。運用虛擬現(xiàn)實技術(shù)，能夠提供身臨其境的體驗，但目前還未見商業(yè)化應(yīng)用的實例。

四: 結(jié)論

1. 面臨買方市場，房產(chǎn)銷售將面臨新挑戰(zhàn)。盡管市場上銷售額有所上升，但整體商品房庫存依舊保持在高位，加之買方市場的逐步形成，開發(fā)商在今后的銷售中可能會遭遇更多困難。

2. 高端房地產(chǎn)市場將成為未來的主流需求。隨著消費水平的提高，追求更高品質(zhì)的生活將推動對高檔住宅的需求，購房者對細(xì)節(jié)和服務(wù)的要求將不斷提升。

3. 地產(chǎn)商需探索新的銷售模式。面對買方市場的變化，僅僅依賴傳統(tǒng)廣告投放已不足以維持競爭力，開發(fā)商需要在營銷和銷售策略上進(jìn)行創(chuàng)新，以適應(yīng)市場變化。

4. 二手房市場將成為新增長點。隨著城市范圍的擴(kuò)大和個人房屋持有和交易的日益普及，二手房交易的活躍度將不斷提升。

5. 房地產(chǎn)網(wǎng)站亟需提升信息服務(wù)質(zhì)量。針對日益復(fù)雜的市場需求，開發(fā)創(chuàng)新的網(wǎng)站表現(xiàn)形式，并提供深度的樓盤信息，將是吸引用戶與地產(chǎn)商的關(guān)鍵。

五: 建議

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高潛力的領(lǐng)域，需充分利用互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢。發(fā)展以科技為驅(qū)動的房地產(chǎn)信息平臺，提供深入的市場分析和優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)，將為地產(chǎn)商帶來新的發(fā)展機(jī)遇。通過創(chuàng)新的技術(shù)手段，搭建房地產(chǎn)網(wǎng)站，實現(xiàn)線上線下的無縫連接，能夠降低營銷成本，提升市場競爭力。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 25

房地產(chǎn)行業(yè)作為一種長期投資，其特點是持久的使用壽命和保值增值的潛力。對房地產(chǎn)存量市場的供需分析顯得尤為重要。存量市場，即二手房市場，指的是已建成的房屋再次進(jìn)行交易的環(huán)節(jié)，這對實現(xiàn)房屋資源的有效配置至關(guān)重要。為了深入了解該市場，筆者近期對市的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處、市房屋置業(yè)擔(dān)保公司以及其他房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)研。

近兩年來，因增量市場與存量市場之間的互動效應(yīng)以及消費者的購房觀念變化，加上各大銀行對住房貸款的積極支持，我市的二手房交易量持續(xù)上升，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。特別是在二手房貸款領(lǐng)域，市場也呈現(xiàn)出迅速擴(kuò)張的態(tài)勢。二手房貸款市場的良性發(fā)展，不僅對二手房交易至關(guān)重要，而且對整個房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定性也有顯著影響。通常，二手房貸款涉及評估公司、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心、銀行、房地產(chǎn)中介及專業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)等多個方面，貫穿整個交易過程。任何環(huán)節(jié)的失誤都有可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失或追償困難。若二手房貸款市場中的融資風(fēng)險和金融風(fēng)險得以擴(kuò)大，將會對二手房市場的健康發(fā)展造成嚴(yán)重沖擊。目前我市的二手房貸款市場仍處于起步階段，市場準(zhǔn)入門檻較低，相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)及從業(yè)人員的服務(wù)水平參差不齊。針對這一現(xiàn)狀，管理部門亟需識別潛在風(fēng)險及問題，積極制定防范及改進(jìn)對策，以確保我市房地產(chǎn)市場的健康快速發(fā)展。

一、我市二手房市場的現(xiàn)狀及原因剖析

截至XX年-2月，我市的二手房市場受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，仍在調(diào)整階段，市場保持著較強(qiáng)的觀望情緒。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)利用節(jié)假日推出了一系列促銷活動，整體效果卻不盡人意，除了個別數(shù)據(jù)出現(xiàn)積極變化外，其他方面幾乎沒有明顯改善。

（一）-2月我市二手房交易情況

XX年-2月，我市的存量房累計成交498套，同比下降8%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房的成交總面積為4.32萬平方米，同比下降4%；而存量住房的成交總面積為3.33萬平方米，同比下降4%。

（二）-2月我市二手房價格情況

XX年-2月，我市二手房的均價為2480元每平方米，同比上漲7.6%。

（三）我市二手房貸款市場的風(fēng)險與挑戰(zhàn)

1. 還款風(fēng)險

借款人面臨的還款風(fēng)險包括信用風(fēng)險和還款能力風(fēng)險。由于我市尚未建立完善的個人信用體系，商業(yè)銀行在評估借款人信用時缺乏有效的方法，這使得評估借款人收入的真實性和穩(wěn)定性變得復(fù)雜，從而增加了逾期和壞賬的風(fēng)險。

2. 二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠信風(fēng)險。

在二手房貸款的過程中，服務(wù)機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險、信用風(fēng)險以及從業(yè)人員的操作風(fēng)險未得到有效管理，導(dǎo)致銀行的利益受到威脅。調(diào)查表明，在二手房貸款申請人與銀行之間，房屋中介起到了重要的“橋梁”作用，推動了市場的活躍程度。然而，由于市場尚處于起步階段，管理部門尚未制定標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致大量中介公司涌入，服務(wù)質(zhì)量參差不齊，加之購房者的法律知識不足，容易出現(xiàn)蒙騙現(xiàn)象及收費混亂的問題。部分中介甚至協(xié)助借款人虛假提供收入證明，騙取高額貸款，并收取高額服務(wù)費。這些中介公司在獲得利潤后往往消失無蹤，風(fēng)險最終由銀行和購房者共同承擔(dān)。

3. 各商業(yè)銀行風(fēng)險管理機(jī)制缺乏完善

由于二手房貸款主要面向個人消費者，貸款金額相對較小，且手續(xù)復(fù)雜，銀行在開展這一業(yè)務(wù)時往往需要依賴中介公司。然而，由于缺乏完善的內(nèi)部風(fēng)險管理體系，銀行在審核過程中常常簡化流程，放松審核標(biāo)準(zhǔn)，甚至將部分審核工作委托給資質(zhì)不高的中介公司，這不僅違反了銀行的風(fēng)險管理原則，也導(dǎo)致市場出現(xiàn)惡性競爭的局面。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 26

一、調(diào)研目的

在寒假期間，為了加深對房地產(chǎn)行業(yè)的理解，同時為未來的職業(yè)規(guī)劃打下基礎(chǔ)，我訪問了一家房地產(chǎn)公司的員工，進(jìn)行了深入的調(diào)研。本次調(diào)研的重點是了解當(dāng)前和未來的房地產(chǎn)市場趨勢及互聯(lián)網(wǎng)對該行業(yè)的影響，收獲頗豐。我將分享我對房地產(chǎn)行業(yè)的一些初步分析。

二、調(diào)研時間：

20xx年2月12日

調(diào)研地點：房地產(chǎn)公司

調(diào)研過程：與房地產(chǎn)經(jīng)理面對面交流

三、調(diào)研方法：

觀察分析法，數(shù)據(jù)收集法

內(nèi)容：分析當(dāng)前及未來房地產(chǎn)市場狀況，探討互聯(lián)網(wǎng)介入房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，及地產(chǎn)服務(wù)市場的存在情況。

四、調(diào)研結(jié)論：

1、房地產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)量繁多，但功能和資訊內(nèi)容大多相似。

2、現(xiàn)有的房地產(chǎn)網(wǎng)站大多集中于本地市場，其作用類似于互聯(lián)網(wǎng)廣告，未能充分利用互聯(lián)網(wǎng)的無地域優(yōu)勢。這可能與技術(shù)限制有關(guān)，技術(shù)的局限性大大限制了房地產(chǎn)網(wǎng)站跨地域發(fā)展的潛力。

3、房地產(chǎn)網(wǎng)站的表現(xiàn)形式：

A，超文本格式。通過圖片、文字和超級鏈接展示樓盤信息，這仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)網(wǎng)站主要的表現(xiàn)形式。B，360度全景技術(shù)。可以展示不同方位的景物，并允許用戶進(jìn)行簡單的互動，但技術(shù)仍未普及，應(yīng)用網(wǎng)站非常有限。C，VRML虛擬現(xiàn)實技術(shù)。利用三維計算機(jī)技術(shù)，能夠表現(xiàn)物體的空間結(jié)構(gòu)，用戶可以隨意游走，但畫質(zhì)與現(xiàn)實存在差距。目前尚未出現(xiàn)此類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站。

4、未來的一手房地產(chǎn)市場將定位于高檔商品房。消費者需要更多關(guān)于商品房的信息。隨著生活水平的不斷提高和“居者有其屋”目標(biāo)的實現(xiàn)，人們的住房需求將更為多樣化，這將推動對大面積、別墅型等高端商品房的需求。由于單套高檔房屋的交易額較大，消費者對其信息需求將更加全面，而不僅限于位置和面積等基本信息。廣州的樓盤向外擴(kuò)展，這將使獲取信息變得更加耗時費力。

5、地產(chǎn)商的銷售手段亟待創(chuàng)新。隨著買方市場的形成和消費者心理的成熟，單純的廣告投放已不再是有效策略。高額的廣告費用必然會提高商品房的銷售成本，從而削弱價格競爭力。消費者的心理從非理性逐漸向理性轉(zhuǎn)變，未來他們更關(guān)注商品房的實用性與舒適度，而不是單純的概念。房地產(chǎn)行業(yè)需要創(chuàng)新銷售模式，尋找低成本、高效、實用的銷售方式。

6、隨著城區(qū)的擴(kuò)展，二手市場將變得相對活躍。房屋私有權(quán)的確立與交易流程的簡化為二手交易提供了必要條件，個人手中房屋的增多也促進(jìn)了二手交易。房屋置換將成為二手交易的主要目的。

7、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站提供的信息尚未達(dá)到消費者的需求，急需技術(shù)創(chuàng)新。如前所述，單一的文本和圖片無法滿足消費者對樓盤信息的全面需求，因此網(wǎng)站需要新的方式來展示樓盤信息。只要互聯(lián)網(wǎng)能夠提供充分的信息，線上銷售這一低成本的模式將受到地產(chǎn)商的青睞。

8、房地產(chǎn)推廣是一個高利潤行業(yè)。如果互聯(lián)網(wǎng)被視為繼電視、廣播和報紙之后新一代的媒體，那么它在房地產(chǎn)推廣中將發(fā)揮重要作用。可以利用虛擬現(xiàn)實技術(shù)構(gòu)建房地產(chǎn)網(wǎng)站，針對一手樓盤的銷售，利潤主要來自地產(chǎn)開發(fā)商，而非消費者。

目前，較少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，原因主要有以下幾點：

1：認(rèn)為電視和報紙等廣告形式具有強(qiáng)制性，消費者無論愿意與否都會被迫接觸。而互聯(lián)網(wǎng)廣告則是被動的，只有在消費者愿意的情況下才會查看。這種看法往往忽視了廣告的效果和效率，導(dǎo)致房地產(chǎn)廣告成本高企。實際上，互聯(lián)網(wǎng)廣告具有針對性，消費者會主動尋找相關(guān)網(wǎng)站，同時網(wǎng)絡(luò)廣告不受地域和時間的限制。

2：認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)普及程度還不足以支持房地產(chǎn)推廣。考慮到當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)與人口結(jié)構(gòu)，未來有效的房地產(chǎn)消費群體將主要集中于掌握互聯(lián)網(wǎng)這一高效工具的消費者中。

3：認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所提供的信息不如傳統(tǒng)媒體豐富。確實，利用傳統(tǒng)的超文本格式（）展示房地產(chǎn)信息遠(yuǎn)未能滿足市場需求，這也提醒了房地產(chǎn)網(wǎng)站需要進(jìn)行技術(shù)上的創(chuàng)新。地產(chǎn)商投放廣告的目的是提高對樓盤的認(rèn)知，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對象應(yīng)是潛在消費者，而非僅僅是地產(chǎn)商，只有吸引了潛在消費者，才能吸引地產(chǎn)商進(jìn)行廣告投放。

根據(jù)調(diào)研的數(shù)據(jù)分析，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站的廣告份額能達(dá)到1%，每周至少可以獲得8萬的收入。考慮到網(wǎng)站的運營成本遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)廣告公司，利用虛擬現(xiàn)實等互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，將為信息服務(wù)市場帶來新的商機(jī)，風(fēng)險相對較小。